Déclaration de Mme Cécile Duflot, ministre de l'égalité des territoires et du logement, sur les modifications apportées au projet de loi relatif à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social, à l'Assemblée nationale le 20 novembre 2012. | vie-publique.fr | Discours publics

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Déclaration de Mme Cécile Duflot, ministre de l'égalité des territoires et du logement, sur les modifications apportées au projet de loi relatif à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social, à l'Assemblée nationale le 20 novembre 2012.

Personnalité, fonction : DUFLOT Cécile.

FRANCE. Ministre de l'égalité des territoires et du logement

Circonstances : Examen du projet de loi relatif à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social, à l'Assemblée nationale le 20 novembre 2012

ti : Monsieur le Président,
Madame la Rapporteure,
Mesdames et Messieurs les députés,


C’est avec un plaisir renouvelé que je viens aujourd’hui devant vous présenter le projet de loi relatif à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social.

Ce projet de loi répond à l’urgence de tous ceux qui attendent d’accéder au logement social, faute de pouvoir se loger dignement dans le parc privé. Les Français exigent de nous d’aller vite. La situation des plus fragiles est d’autant plus grave en temps de crise, et chaque jour je mesure davantage l’urgence dans laquelle nous sommes.

C’est pour cette raison que les objectifs de construction sont si ambitieux. C’est pour cette raison qu’il faut construire davantage de logements sociaux et en particulier en zone tendue. C’est pour cette raison qu’il nous faut renforcer les obligations en termes de mixité sociale et cela en dépit de l’opposition de certains qui voudraient continuer à conforter les logiques de séparatisme social à l’oeuvre dans notre société.

L’annulation par le Conseil constitutionnel, le 24 octobre dernier, du texte que vous aviez adopté, pour une pure question de procédure, n’a en rien entamé la volonté du gouvernement de mettre en oeuvre une réforme qui traduit dans les faits deux engagements de campagne du Président de la République :

- la cession du foncier public avec une forte décote pouvant aller jusqu’à la gratuité pour la construction de logements sociaux ;
- le renforcement des dispositions de l'article 55 de la loi « SRU », en prévoyant un relèvement de l’objectif de 20 à 25 % de logement social par commune et un quintuplement des pénalités pour les communes qui ne respectent pas leurs engagements.

Nous avons eu l’occasion, lors du premier examen de ce texte, d’échanger de manière très riche et constructive ; je vous en remercie. Lors du débat parlementaire, le texte a été amélioré sur bien des points, et notamment de manière à ce que l’effort demandé aux communes profite en particulier aux ménages les plus modestes, par le développement du logement locatif très social financé en PLAI. Un équilibre a été recherché pour tenir compte aussi des situations particulières de certaines communes concernées par des normes d’inconstructibilité.

J’ai pu constater lors de ces débats, avec beaucoup de satisfaction, qu’en une dizaine d’années, la loi SRU était devenue une référence commune pour beaucoup d’entre nous, alors même que, lors de son adoption, les obligations qu’elle instaurait apparaissaient inadmissibles ou irréalistes à certains.

Aujourd’hui, il nous faut franchir une nouvelle étape et ma détermination à agir tout comme celle du Gouvernement sont entières. Je vous appelle à partager une même volonté et une même ambition, de manière à ce que ce texte puisse être adopté d’ici la fin de l’année.


Sur le fond, le texte que j’ai l’honneur de vous présenter aujourd’hui, adopté mercredi dernier en Conseil des ministres et jeudi dernier par votre commission des affaires économiques, sous la conduite éclairée du Président Brottes, est, dans sa presque totalité, identique à celui qui a fait l’objet d’une adoption dans les mêmes termes par le Sénat et l’Assemblée nationale les 9 et 10 octobre.

Comme j’ai pu le souligner lors des travaux menés par votre commission des affaires économiques, les principales modifications sont des précisions d’ordre juridique apportées au texte à la suite de son nouvel examen par le Conseil d’État

1. Les premières modifications ont pour objet de sécuriser les conditions dans lesquelles la décote accordée sur le foncier public sera assortie de contreparties et de garanties, sujet sur lequel, je le sais, vous êtes, à raison, particulièrement vigilants.

Dans le projet de loi, il est ainsi notamment explicité :

- que l’avantage financier résultant du système de décote sera exclusivement répercuté sur le prix de revient des logements locatifs sociaux ou sur le prix de cession des logements en accession à la propriété ;
- qu’un logement social ayant bénéficié d’une décote devra demeurer dans le secteur locatif social pendant une durée minimale de 20 ans ;
- que seront encadrées les plus-values éventuellement réalisées par l’acquéreur-accédant lors d’une cession ultérieure du bien ou, pour une opération d’accession sociale, lors d’une mise en location ultérieure ;
- que la décote octroyée pour les logements en PLS ou en accession sociale sera expressément limitée à 50 %, afin de privilégier la construction de logements sociaux réservés aux plus modestes.

Ces dispositions permettent de renforcer la constitutionnalité du dispositif sans en atténuer la portée.

D’ores et déjà, forts de ce nouvel examen, les services de mon ministère ont pu s’atteler à la préparation des décrets d’application du dispositif afin qu’ils puissent être transmis au Conseil d’Etat dès la promulgation de la loi.

D’ores et déjà, j’ai, mardi 13 novembre dernier mobilisé, en les rencontrant, les Préfets de Région en leur indiquant que la loi que vous avez l’occasion de voter leur donnait une responsabilité majeure, en leur confiant le soin d'établir la liste des terrains qui devront être cédés avec décote pour permettre d'équilibrer les opérations de construction comportant des logements sociaux, après avis du comité régional de l'habitat et des communes et EPCI concernés.

Les préfets seront, ils en sont bien conscients, évalués sur leur engagement dans la bonne application de la loi. Je leur ai donc demandé de mettre en ordre de bataille les services en charge de l'évaluation domaniale, de l'aménagement opérationnel et du logement pour travailler avec les collectivités bénéficiaires et s'assurer de la qualité de la programmation urbaine bénéficiant de l'effort consenti par l'Etat ou les établissements publics propriétaires.

Je leur ai enfin rappelé le rôle déterminant de suivi qu’ils devront réaliser pour satisfaire aux exigences légitimes que vous avez exprimées en exigeant un compte-rendu fiable et exhaustif de l’application du dispositif en passe d’être adopté.

2. Le projet de loi qui vous est aujourd’hui soumis comporte aussi une modification des dispositions applicables en matière de réquisition de logements vacants, que vous aviez souhaité renforcer, à l’initiative du Président Chassaigne, à l’initiative de deux amendements sur ce noble sujet.

Le premier de ces amendements, qui visait à accélérer la procédure de réquisition en abaissant à douze mois le délai pendant lequel un bien devait avoir été laissé vacant pour être réquisitionné, a été conservé tel quel.

Le second amendement visait à faire obstacle à ce qu’un propriétaire indélicat puisse échapper au régime de réquisition en présentant un échéancier de travaux purement dilatoire. Je partage complètement, aujourd’hui comme hier, cet objectif fondamental.

Simplement, tel qu’il était rédigé, l’amendement supprimant purement et simplement cette possibilité pour tous les propriétaires, même ceux s’engageant de bonne foi à faire des travaux pour mettre leur bien en location après avoir été menacés par le préfet de réquisition, était contraire à la Constitution. C’est ce qu’a jugé le Conseil constitutionnel dans sa décision de 1998 sur la loi d’orientation relative à la lutte contre les exclusions. Une autre rédaction a donc dû être trouvée.

Au-delà des formulations juridiques, permettez-moi de vous indiquer que mon ambition, partagée par le Premier ministre, ne fléchira pas.

Permettre au plus grand nombre de nos concitoyens, et notamment les plus démunis, d’accéder à un logement passe aussi par la réquisition. Et, faites-moi confiance, nous réquisitionnerons, dès cet hiver.

Les démarches de repérage des bâtiments vacants sont en cours de finalisation. Dès la fin de cette semaine, je mandaterai le Préfet de la région Ile-de-France pour que ses services s’organisent pour mettre en oeuvre les modalités pratiques. Et j’élargirai le dispositif à d’autres régions lorsque le besoin s’en fera sentir.

Le nouveau régime des réquisitions nous fournira toutes les armes nécessaires.

L’objectif, que le Gouvernement partage pleinement avec le Président Chassaigne et la majorité qui a adopté le texte il y a maintenant quelques semaines, est de poser un verrou sur le dispositif de réquisition pour empêcher les manoeuvres dilatoires qui permettaient jusqu’alors à certains bailleurs de se prévaloir d’un engagement de travaux dont l’unique finalité était d’échapper à la procédure de réquisition.

Nous sommes obligés de maintenir, dans son principe, cette possibilité de s’engager à effectuer des travaux car elle constitue une composante de la protection du droit de propriété protégée par le Conseil constitutionnel. Mais elle est désormais encadrée.

Les travaux devront être prévus pour une mise en location.

Le délai consenti pour faire les travaux de remise en location, qui ne connaissait alors pas de limite dans la loi, ne pourra désormais plus excéder une durée de 24 mois.

Je sais que certains, dans cet hémicycle, mais aussi en dehors, à quelques encablures d’ici, parmi mes amis même, mes compagnons de route, se sont émus de voir inscrit dans la loi ce délai de réalisation des travaux. Je tiens ici à rappeler qu’il s’agit d’un délai maximum, dont la pertinence sera examinée par le préfet, qui en contrôlera précisément les composantes.

Pourquoi 24 mois, et pas 6 ou 12, me direz-vous ? Tout simplement parce que ce délai sera parfois nécessaire pour intervenir sur des bâtiments lourdement dégradés et qui nécessitent des travaux de rénovation particulièrement importants.

A l’heure actuelle, une rénovation de logements avec une remise en conformité complète, comportant l’électricité, le gaz, la lutte contre l’incendie, la peinture, les travaux sanitaires avec l'intervention d'un maître d'oeuvre et différents contrôles techniques nécessite un délai de 15 mois en moyenne. Ce délai peut parfois se trouver allongé si le diagnostic amiante est positif : dans ce cas, vous le savez, les travaux préparatoires de désamiantage représentent au minimum 6 mois de plus.

Au total, pour les remises aux normes les plus exigeantes, un délai maximal, je le répète, de 24 mois peut ainsi s’avérer nécessaire.

Il demeurera toutefois l’exception. Je donnerai en effet des instructions de grande vigilance aux préfets pour que les échéanciers qu’ils examineront s’inscrivent dans des délais raisonnables, responsables et volontaristes.

Je souhaite par ailleurs vous apporter d’ores et déjà certaines précisions sur le décret d’application de cette mesure, qui sera strictement encadrée.

Le propriétaire devra tout d'abord soumettre au préfet l’échéancier de réalisation des travaux dans un délai d’un mois à compter de l'engagement initial de la procédure de réquisition. Dès ce stade, il lui appartiendra de fournir tous les devis d'ores et déjà à sa disposition pour justifier son plan de travaux.

Le reliquat des devis exigés par l'échéancier, notamment pour les travaux plus complexes, devra pour sa part parvenir au préfet, revêtu de l'accord formel du propriétaire, dans un délai maximum de deux mois, que le préfet pourra abaisser à 15 jours s'il l'estime justifié au regard des circonstances de l'espèce.

Le suivi de la réalisation des travaux, et donc du respect scrupuleux de son engagement par le propriétaire, sera en outre précisé et encadré.

Le propriétaire devra rendre compte tous les trois mois de l'état d'avancement des travaux, ce qui permettra au préfet de contrôler avec précision l’échéancier, la réalité et le suivi des travaux. En cas de manquement, le préfet aura la possibilité de procéder directement à la réquisition du bien sans reprendre à zéro la procédure contradictoire.

Aucune manoeuvre dilatoire ne sera donc plus possible avec le nouveau régime de réquisition résultant de notre texte. Soit les logements vacants seront remis aux normes rapidement pour être reloués, soit ils seront réquisitionnés.

Tel est l’engagement que je prends devant vous. Vous en verrez les résultats rapidement, au service des plus démunis et dans le respect du droit.

3. Le troisième type de modifications, mineures, concerne les dispositions relatives à l’article 55 de la loi SRU.

Comme vous le savez, la disposition incluant, hors de l’Ile-de-France, les communes de plus de 1500 habitants en zone tendue, avec un taux de 10%, a été retirée à la suite d’un engagement politique pris par le Premier ministre.

S’agissant du quintuplement des pénalités applicables aux communes ne respectant pas leurs engagements, prévu à l’article 16, le Conseil d’Etat a proposé de fixer leur plafonnement à 7,5% des dépenses réelles de fonctionnement de la commune, pour sécuriser encore davantage cette disposition et la rendre compatible avec le principe de libre administration des collectivités locales. Je crois ce geste utile.

Enfin, le régime transitoire prévu à l’article 26, permettant d’appliquer, dès l’issue du triennal en cours (2011-2013), les nouvelles dispositions du projet de loi, a été retouché de manière à tenir compte de la date probable d’entrée en vigueur du texte. Il instaure ainsi, pour l’année 2013, une nouvelle période de référence, pendant laquelle les communes devront réaliser des objectifs spécifiques, dont le non-respect pourra être sanctionné selon les nouvelles modalités.

4. Quant aux dispositions relatives au Grand Paris, elles sont aujourd’hui stabilisées de sorte que les CDT qui seront conclus le seront dans le cadre du SDRIF qui sera prochainement adopté.

C’est donc un texte conforme à la volonté partagée du Gouvernement et du Parlement que j’ai l’honneur de vous présenter aujourd’hui.

L’enjeu de cette loi, au-delà de l’objectif quantitatif de construction, c’est l’engagement de l’État et des collectivités locales, ensemble, au service de la cohésion nationale : pour répondre à l’urgence, l’État mobilise le foncier et les collectivités territoriales prennent, elles aussi, leurs responsabilités.

C’est une question d’efficacité : en libérant du foncier, l’État facilite l’équilibre des opérations portées par les collectivités. C’est aussi une question de justice : il n’y aura pas d’égalité territoriale sans mixité sociale.

Il faut un cap, une volonté, et un outil. Le cap, c’est l’égalité territoriale. La volonté c’est de mobiliser toutes les ressources disponibles en faveur de la construction de logements et en particulier de logement social. L’outil, c’est cette loi de mobilisation générale pour construire des logements que je vous présente avec conviction et détermination parce que c’est une loi qui sera efficace et juste.


Source http://www.territoires.gouv.fr, le 23 novembre 2012

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