Déclaration de Mme Sylvia Pinel, ministre du logement et de l'égalité des territoires, sur les mesures prises pour accélérer la construction de logements, notamment sociaux, à Paris le 27 mai 2015. | vie-publique.fr | Discours publics

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Déclaration de Mme Sylvia Pinel, ministre du logement et de l'égalité des territoires, sur les mesures prises pour accélérer la construction de logements, notamment sociaux, à Paris le 27 mai 2015.

Personnalité, fonction : PINEL Sylvia.

FRANCE. Ministre du logement, de l'égalité des territoires et de la ruralité

Circonstances : Assemblée générale de la fédération des coopératives HLM, à Paris le 27 mai 2015

ti : Madame la Présidente, chère Marie-Noëlle,
Mesdames et Messieurs les élus,
Mesdames et Messieurs les présidents,
Mesdames et Messieurs les directeurs,
Mesdames et Messieurs,


Je suis très heureuse d'être avec vous et je veux vous remercier de m'avoir invitée aujourd'hui à votre Assemblée Générale.

C'est en effet la deuxième fois que je viens devant vous, l'année dernière à cette date je venais tout juste de prendre mes fonctions.

Je veux tout particulièrement remercier votre présidente, chère Marie-Noëlle Lienemann, pour son soutien sur des sujets qui nous tiennent toutes les deux à coeur et que nous avons pu « mettre en musique » au cours de ces derniers mois. J'y reviendrai.

Aujourd'hui je suis venue évoquer avec vous les actions que nous menons ensemble pour accélérer la production de logements, et en particulier de logements sociaux.

Je souhaiterais évoquer tout d'abord ce que les coopératives HLM apportent de manière spécifique parmi les acteurs du monde HLM.

Je suis en effet particulièrement attentive au modèle économique et social que vous représentez. Vous jouez au sein du mouvement HLM un rôle particulier en matière d'accession sociale sécurisée et je veux souligner votre capacité à chercher des solutions innovantes pour permettre au plus grand nombre de réaliser cette accession.

Et je souhaite profiter de l'occasion qui m'est ainsi donnée pour saluer le travail que vous menez auprès de l'ensemble des adhérents pour développer une approche coopérative du métier de bailleur. Cette approche coopérative vous conduit à construire et gérer des logements en mettant le locataire et son parcours résidentiel au coeur du dispositif.

Votre modèle d'entreprises citoyennes constitue un moteur de dynamisme et de développement local, et je sais combien votre mission est primordiale sur le terrain et à quel point vous êtes appréciés des élus locaux.

Je souhaite que nous puissions ensemble actionner tous les leviers possibles de la production de logement , sans opposer les produits les uns aux autres- logement social, intermédiaire et privé, et que nous puissions veiller à ce que leur développement réponde aux besoins des territoires, aux impératifs de solidarité et à une indispensable mixité sociale.

Les deux plans de relance que j'ai présentés l'année dernière, ainsi que les récentes annonces du comité interministériel Egalité et Citoyenneté, en témoignent.

Vous le savez comme moi, en zone tendue la production d'une offre nouvelle est tout à fait pertinente, mais en zone détendue ce sont plutôt des opérations de réhabilitation, de revitalisation, voire de démolition que nous devons réaliser.

La mutualisation HLM décidée lors de l'Agenda 2015 – 2018 prend en compte cette distinction. C'est donc une réponse appropriée à chaque territoire que nous devons proposer.

En parallèle, il est indispensable de faire appliquer des règles communes de partage et de solidarité dans l'effort national de construction garanti par la loi SRU.

Comme je l'ai souligné lors du Conseil des Ministres du 15 avril dernier, nous devons redoubler de vigilance sur les communes, qui par égoïsme, refusent le logement social. Elles doivent non seulement être sanctionnées, mais également être contraintes à participer à l'effort global.

Je vais envoyer dans les prochains jours une instruction précise aux préfets qui les engage à conclure avec les villes carencées des contrats de mixité sociale.

Ceux-ci devront permettre d'actionner l'ensemble des leviers urbanistiques, fonciers, financiers ou juridiques pour accélérer la production de logements sociaux.

Dans un premier temps, c'est une démarche partenariale, opérationnelle et négociée qui sera proposée à la commune.

En cas de refus, les préfets pourront prendre les mesures coercitives qui s'imposent, afin d'utiliser pleinement les outils prévus par la loi comme le droit de préemption, la mobilisation du foncier et la délivrance des permis de construire.

Thierry Repentin, que vous connaissez bien et qui a été nommé Délégué Interministériel à la Mixité dans l'Habitat, est chargé de faciliter le travail des Préfets et d'oeuvrer à l'émergence de projets, là où les blocages techniques ou politiques persistent.

C'est une priorité du président de la République et du gouvernement et je souhaite m'y consacrer pleinement.

La construction, et la réhabilitation le cas échéant, nécessitent bien sûr des financements importants.

Nous travaillons de manière étroite avec l'Union Sociale pour l'Habitat pour bâtir des solutions. Et je veux saluer la volonté des bailleurs sociaux de participer à cet effort, notamment par la mutualisation qui sera amplifiée avec les mesures de l'Agenda HLM 2015 – 2018, sur la construction de super PLAI HLM et sur la rénovation des logements sociaux.

Dans un contexte budgétaire difficile, les aides à la pierre bénéficient d'une attention particulière et rappelons que les dispositifs fiscaux en faveur du logement social, qui représentent la part la plus importante du financement, ont été amplifiés et prolongés lors de la signature de l'Agenda.

Je pense en particulier au taux de TVA à 5,5%, à la prolongation de l'exonération de la Taxe Foncière sur les propriétés bâties sur 25 ans, ainsi qu'à la TVA à 5,5% pour l'accession sociale à la propriété dans les 1300 quartiers prioritaires de la Ville.

Le Gouvernement a d'ailleurs assoupli récemment l'interprétation de la loi de finances en permettant le déclenchement de la TVA à 5,5% dès lors qu'un simple avant-contrat de ville est signé. De plus les taux d'intérêt historiquement bas offrent de réelles opportunités.

Même si le logement social a mieux résisté que d'autres segments, avec 120 000 logements financés en 2014, incluant l'ANRU et les DOM, nous notons toutefois un recul par rapport à 2013.

Celui-ci ne s'explique pas uniquement par une conjoncture économique difficile : de nombreux projets ont été bloqués l'année dernière et je compte sur la mobilisation de tous et notamment des collectivités locales pour les relancer.

Concernant la solvabilisation des ménages, et les APL en particulier, je tiens à rappeler, compte tenu des débats en cours, qu'aucun arbitrage n'est intervenu sur le sujet. Comme vous le savez, un groupe de parlementaires, présidé par le député Pupponi a rendu des propositions hier et certains sujets seront encore approfondis et travaillés, mais il est prématuré à ce stade de s'engager sur des orientations. Je vous sais vigilants sur cette question, et je le suis tout autant.

Pour les ménages à faibles ressources, il est surtout indispensable de construire en créant une offre de logements à très bas loyers, adaptés à leur situation.

- L'appel à Projet « super PLAI » qui a été lancé pour la deuxième année consécutive et financé par les majorations du prélèvement SRU,
- la création de 5000 PLAI HLM dès 2015, financés par la mutualisation HLM et l'Etat,
- ainsi que les baisses de quittances dans le parc existant prévues dans l'Agenda,
sont autant d'efforts réalisés qui doivent se poursuivre et s'accélérer.

Lorsque nous nous étions vus l'année dernière, j'allais engager des discussions avec Action Logement pour négocier la convention quinquennale de financement qui a été signée le 2 décembre 2014. Vous la connaissez. Vous savez par ailleurs qu'Action Logement se prépare à une refonte de son organisation.

Je tiens à vous assurer que je suis particulièrement attentive à ces évolutions. J'ai ainsi demandé que cette réorganisation, non seulement ne minore par les engagements financiers pris dans le cadre de la convention, mais encore assure la distribution des aides et services en garantissant l'équité entre les organismes ainsi que la prise en compte des besoins des territoires.

Cette réforme fera l'objet d'une ordonnance : l'habilitation figure dans le projet de loi sur le Dialogue social et mon Ministère associera bien naturellement le Mouvement HLM à son élaboration.

Pour favoriser la mixité sociale, le développement de l'offre très sociale que j'évoquais doit, autant que possible, s'inscrire dans des opérations comprenant aussi du logement social, de l'accession sociale à la propriété et de l'intermédiaire.

A ce sujet je voudrais souligner les avancées réalisées, puisque nous avons assoupli dans le Projet de loi Croissance et Activité l'ordonnance du 20 février 2014 relatif au logement intermédiaire, notamment au regard des filiales des organismes HLM.

Au-delà de la création d'une offre mixte, c'est aussi tout le système des attributions que le Premier ministre et moi-même avons décidé de réformer en vue de favoriser la mixité.

Outre le renforcement de la loi SRU que j'ai déjà évoqué, le Comité Interministériel « Egalité et Citoyenneté » a engagé plusieurs chantiers, notamment concernant les attributions de logement.

En effet, les procédures actuelles sont trop compartimentées entre les acteurs et ne se situent pas à la bonne échelle des enjeux. Elles peuvent conduire à reproduire les inégalités.

Par ailleurs, le candidat locataire n'est pas au coeur du processus, et subit l'application de règles mal connues et complexes. C'est pourquoi j'ai lancé un appel à candidature, dans le but d'animer un groupe d'EPCI volontaires pour initier une politique d'attribution intercommunale.

Celle-ci serait basée sur des critères communs entre les différents réservataires, sur la mutualisation des contingents « publics » et sur la mise en place de la cotation de la demande.

La loi « Egalité et Citoyenneté », annoncée par le Premier Ministre pour 2016, généralisera cette réforme à tous les EPCI dotés d'un PLH.

J'attends de la part du Mouvement HLM qu'il développe une connaissance précise de l'occupation sociale, tout comme je compte sur lui pour créer une offre à bas loyers dans le parc existant et dans les secteurs favorisés, pour accueillir des personnes modestes, tout en préservant l'équilibre économique des bailleurs sociaux.

Dans ce contexte où nous cherchons à accroître la mixité sociale, et pas seulement dans les quartiers, nous devons également pleinement développer l'accession sociale à la propriété.

Cette offre d'intérêt général présente en effet une efficacité avérée, puisqu'elle permet à des ménages aux revenus modestes de pouvoir devenir propriétaires.

Je tiens à souligner combien votre action sur ce dossier a été précieuse, et j'aimerais d'ailleurs dresser un bilan des mesures que nous avons pu travailler ensemble, depuis un an.

Vous m'aviez alors alertée sur la fin mécanique du Prêt à Taux Zéro, et sur les effets d'anticipation négatifs que cela entraînait auprès des acquéreurs.

En effet cet outil a fait la preuve de son utilité sociale, dès lors qu'il est ciblé sur les ménages qui en ont besoin et sur les territoires où son effet levier est important. Notons que cela n'a pas toujours été le cas dans l'histoire du PTZ.

J'ai donc décidé l'année dernière d'aller au-delà de sa reconduction simple, en le renforçant dans les zones moyennement tendues et détendues, et de l'étendre à l'ancien dans 6 000 communes.

Je connais votre action en faveur de la revitalisation des quartiers, et votre intervention dans le tissu ancien et je sais que vous souhaitez d'ailleurs approfondir votre implication dans ce domaine. Je suis particulièrement intéressée par les expériences menées en la matière car il s'agit d'un chantier important, et nous pourrions réfléchir ensemble à des évolutions futures.

Cette réforme s'est accompagnée d'une révision du prêt Accession Sociale : les plafonds de ressources ont été augmentés et alignés sur ceux du PTZ, afin de permettre à davantage de ménages modestes primo-accédants de bénéficier de la garantie publique de l'État sur leur prêt.

L'enjeu est ici de donner plus de visibilité et de simplicité aux différents dispositifs qui assurent la performance et l'efficacité de l'accession sociale à la propriété.

C'est pourquoi nous avons également inscrit dans l'Agenda le taux fixe du Prêt social location accession et l'ancrage du PTZ au moment de l'entrée dans les lieux.

Un décret, discuté avec vous, doit en préciser la mise en oeuvre.

Je serai ensuite à vos côtés pour encourager les Banques à utiliser cet instrument. Certaines ont déjà répondu présentes.

Au cours de nos échanges sur ce décret, nous avons constaté qu'il fallait aller plus loin, en proposant que les conditions du PTZ, dans le cas où il est couplé avec un PSLA, « survivent », pendant une durée déterminée, à une éventuelle disparition du PTZ.

Et comme vous je souhaite que ce point soit inscrit dans le cadre des discussions budgétaires à venir sur le Projet de Loi de Finances 2016.

D'ores et déjà les chiffres du dernier trimestre 2014 et du premier trimestre 2015, issus de grandes institutions financières, sont positifs et encourageants, même si nous devons être prudents sur les premiers effets du plan de relance qui nous demande une forte mobilisation pour diffuser les dispositifs et je souhaite voir leur traduction concrète dans les mises en chantier et les chiffres de la construction dans quelques mois.

Par ailleurs, je pense également que nous devons réfléchir à d'autres formes d'accession progressive à la propriété, en articulant PTZ, démembrement ou dissociation foncier et bâti.

Je suis bien sûr disposée à étudier vos propositions, et notamment celles qui accompagneront les locataires HLM dans un parcours résidentiel.

La dissociation entre le foncier et le bâti donne en effet de nouvelles perspectives d'équilibre économique aux opérations d'accession. Le décret portant sur le Bail Réel Immobilier (appelé le BRI) fait actuellement l'objet d'une concertation interministérielle avant sa transmission au Conseil d'Etat.

Je sais, chère Marie-Noëlle, que vous êtes attentive à cette question, et nous proposons d'élargir, dans le cadre du Projet de loi Croissance et Activité, cette possibilité aux organismes de foncier solidaire, créés par la loi ALUR. Une ordonnance sera prise avant la fin de l'année.

D'autres chantiers doivent également être engagés. Je suis particulièrement soucieuse de l'importance que représente la Vente en état futur d'achèvement dans la production de logement social : environ 1/3 au niveau national et 50% en Ile-de-France.

La VEFA permet des opérations mixtes, ce qui est cohérent avec la volonté de renforcer la mixité sociale.

Cependant, son développement sans frein, ou exagéré, peut avoir des conséquences néfastes pour le secteur du logement social : fuite des compétences de la maîtrise d'ouvrage, ou trop forte dépendance technique et financière vis-à-vis des opérations privées. Il faut trouver une juste mesure et le bon équilibre.

La VEFA inversée introduite par la loi ALUR est un élément de réponse. Mais une meilleure articulation des métiers du mouvement HLM - entre accession, logement intermédiaire et social, peut également permettre d'offrir des programmes mixtes sous maîtrise d'ouvrage HLM en intégrant les questions de gestion dès le départ.

Je sais que votre fédération est également attentive au décret qui posera les bases de l'habitat participatif qui sera publié dans l'été, ainsi qu'à celui relatif aux clauses type des coopératives qui sera prêt en octobre.


Pour conclure, je souhaiterais une nouvelle fois saluer l'action des coopératives que vous représentez. Vous êtes un modèle d'entreprises citoyennes et solidaires, où toutes les parties participent démocratiquement aux décisions.

Vous constituez un moteur de dynamisme et de développement local, tant dans votre activité d'accession sociale que dans la gestion des logements locatifs sociaux.

Nous avons pu traiter ensemble un certain nombre de dossiers au cours de l'année écoulée, et d'autres sont à venir, et comme vous avez pu le constater, ils sont nombreux.

Vous êtes des acteurs incontournables du monde HLM et je compte sur votre implication volontariste pour relancer la construction et l'accès au logement.


Source www.territoires.gouv.fr, le 29 mai 2015

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