Déclaration de M. Julien Denormandie, secrétaire d'Etat auprès du ministre de la cohésion des territoires, sur la politique du logement, à l'Assemblée nationale le 16 janvier 2018. | vie-publique.fr | Discours publics

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Déclaration de M. Julien Denormandie, secrétaire d'Etat auprès du ministre de la cohésion des territoires, sur la politique du logement, à l'Assemblée nationale le 16 janvier 2018.

Personnalité, fonction : DENORMANDIE Julien.

FRANCE. Secrétaire d'Etat

Circonstances : Questions sur la politique nationale du logement, à l'Assemblée nationale le 16 janvier 2018

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M. le président. L'ordre du jour appelle les questions sur la politique nationale du logement.

Je vous rappelle que la conférence des présidents a fixé à deux minutes la durée maximale de chaque question et de chaque réponse, sans droit de réplique.

Nous commençons par les quatre questions du groupe UDI, Agir et indépendants.

La parole est à M. Francis Vercamer.

M. Francis Vercamer. Monsieur le secrétaire d'État auprès du ministre de la cohésion des territoires, le 14 novembre dernier, à Roubaix-Tourcoing, le Président de la République déclarait qu'il était « indispensable de retrouver la force, la mobilisation de la première génération des plans de rénovation urbaine », tout en promettant que l'État serait au rendez-vous des engagements budgétaires pour redonner une ambition à l'ANRU – Agence nationale pour la rénovation urbaine – avec une mobilisation de l'État, d'Action Logement et des bailleurs sociaux.

Ma question porte donc sur la concrétisation des projets de rénovation urbaine, dans le cadre de ce qu'on appelle désormais le NPNRU – nouveau programme national de renouvellement urbain. Depuis trois ans et demi, ceux-ci tardent à se concrétiser, enlisés par la complexité de leur mise en oeuvre à l'échelle intercommunale et freinés par les négociations difficiles entre l'État et les bailleurs sociaux.

La loi de finances que nous avons adoptée récemment n'est pas de nature à encourager les bailleurs sociaux et semble annoncer un nouveau coup de frein aux projets de rénovation urbaine.

Alors qu'ils sont, aux côtés de l'ANRU, les premiers financeurs des projets de rénovation urbaine, les bailleurs sociaux, notamment les bailleurs publics, privés de 1,5 milliard d'euros par les dispositions de la loi de finances pour 2018, ont déjà annoncé qu'ils suspendaient la plupart de leurs projets de construction de logements neufs et de réhabilitation du parc existant. Certains ont également annoncé qu'ils reverraient à la baisse leurs dépenses d'entretien des immeubles. Or, les bailleurs sociaux les plus exposés aux conséquences de la loi de finances sont généralement ceux qui interviennent dans les quartiers en grande difficulté. Autant dire que les maires et les élus locaux qui ont engagé un projet de rénovation urbaine sont inquiets, car sans les bailleurs sociaux, il n'y a pas de rénovation urbaine.

Dès lors, monsieur le secrétaire d'État, pouvez-vous nous rassurer sur l'implication des bailleurs dans les grands projets, étant entendu que leur intervention sur l'habitat et le logement est essentielle si on veut améliorer la qualité de vie dans les quartiers prioritaires ? Quelles garanties pouvez-vous donner aux bailleurs sociaux pour les motiver et les encourager à investir sereinement dans ces quartiers ?

M. le président. La parole est à M. le secrétaire d'État auprès du ministre de la cohésion des territoires.

M. Julien Denormandie, secrétaire d'État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Monsieur le député, je vous remercie de votre question, à laquelle j'apporterai plusieurs éléments de réponse.

Votre question porte sur le NPNRU, le nouveau programme de l'ANRU, et sur les garanties que nous pouvons apporter pour qu'il soit un succès au bénéfice de celles et ceux qui habitent les quartiers prioritaires de la ville – QPV – ou, comme on les appelle, les quartiers géographiques identifiés.

Le premier élément de réponse est l'engagement financier. Il fallait, pour tenir les engagements pris, doubler le montant alloué au NPNRU, c'est-à-dire le faire passer de 5 à 10 milliards d'euros. C'est chose faite : un amendement a été adopté en loi de finances pour doter le programme de 10 milliards d'euros ; l'État versera lui-même 1 milliard d'euros sur la période concernée.

Vous évoquez par ailleurs à juste titre les modalités d'implication et de gestion de l'ANRU. De nouveaux processus sont en effet apparus ces dernières années.

Nous sommes en train d'effectuer, en lien avec les collectivités, un travail pour identifier ce qu'il convient ou non de simplifier et les éventuels problèmes : je pense, par exemple, aux démolitions, opérations devenues plus difficiles que par le passé.

Vous m'avez interrogé, enfin, sur les garanties données aux bailleurs sociaux quant aux moyens que nous leur offrons pour investir. Premièrement, dès lors que le parc localisé dans les quartiers visés leur appartient, ils ont tout intérêt à s'engager à nos côtés dans sa rénovation ; deuxièmement – nous aurons, j'en suis sûr, l'occasion d'y revenir avec d'autres questions –, la réforme du logement social que nous défendons ne consiste pas, contrairement à ce que l'on a pu entendre, à prélever des fonds chez les bailleurs, mais à améliorer leurs conditions de financement à travers un paquet financier considérable, notamment abondé par la Caisse des dépôts.

M. le président. La parole est à M. Thierry Benoit.

M. Thierry Benoit. Je veux vous interroger, monsieur le secrétaire d'État, sur un sujet qui tient à coeur à notre groupe mais aussi à d'autres : l'accession, notamment sociale, à la propriété des jeunes, des primo-accédants et des Français ayant des revenus faibles. Il y a quelques mois, vous avez fait des annonces qui ont déstabilisé le secteur et déconcerté l'ensemble des opérateurs du logement. Elles ont notamment déstabilisé celles et ceux qui, jeunes comme vous, souhaitent devenir propriétaires. Nous voulons, sur ce point, appeler votre attention sur deux outils, qui ne sont ni l'un ni l'autre des niches fiscales, sujet de vigilance dans notre groupe puisque Charles de Courson en est l'un des plus résolus pourfendeurs.

M. François Pupponi. En effet, sauf lorsqu'il s'agit des niches pour le champagne ! (Sourires.)

M. Thierry Benoit. De fait, sur les niches, il y a matière à réflexion.

Le premier sujet sur lequel je veux vous interpeller est le prêt à taux zéro, le PTZ, sur lequel vous avez fait des annonces relatives aux logements neufs comme anciens. Nous souhaitons voir élargi l'octroi de ce dispositif quelles que soient les zones – tendues ou non. Or vous l'avez resserré puisque, aux termes de la dernière loi de finances, le PTZ pour le neuf en zone détendue n'a été prolongé que pour deux ans contre quatre ans auparavant, la part maximale du coût de l'opération couverte par le prêt y étant ramenée à 20 % contre 40 % dans les zones tendues. Cela ressemble, en définitive, à une mise en extinction du prêt à taux zéro.

Deuxième sujet : l'APL accession, qui concernait quelque 50 000 ménages modestes par an, pour un coût limité. Elle est supprimée, sauf dans l'ancien en zone C pendant deux ans. Ici aussi, l'extinction se profile donc. Le texte initial, d'ailleurs, prévoyait une suppression sèche dès le 1er janvier 2018. Ma question est donc simple : que propose le Gouvernement en matière d'accession, notamment sociale, à la propriété ?

M. le président. La parole est à M. le secrétaire d'État.

M. Julien Denormandie, secrétaire d'État. L'accession à la propriété, monsieur le député, est un élément fondamental du « parcours résidentiel » que nous devons proposer à nos concitoyens, depuis le statut de locataire jusqu'à celui de propriétaire, ou de ce tremplin qu'est le logement social vers le logement intermédiaire – secteur trop peu développé, nous y reviendrons – puis le parc privé.

Je ne puis vous laisser dire que le Gouvernement met en extinction le prêt à taux zéro, dont je rappelle que les précédentes lois de finances avaient programmé la disparition au 31 décembre 2017. Pour la première fois, ce dispositif a donc été reconduit, non seulement de façon très large, mais aussi et surtout pour une durée très longue, en l'occurrence pour quatre ans, hormis dans les zones B2 et C où il ne l'est que pour deux ans dans le neuf – mais pour quatre dans l'ancien. Cette reconduction à long terme est essentielle, car elle donne de la visibilité aux promoteurs, aux propriétaires et aux acquéreurs dans la réalisation de leurs projets.

Le prêt à taux zéro, donc, est reconduit partout, la seule exception étant la quotité de financement dans les zones B2 et C, laquelle est ramenée de 40 % à 20 %. Ce taux, nous ne l'avons pas sorti de notre chapeau mais défini avec les professionnels, qui le jugeaient pertinent. Favoriser la construction entre zones tendues et zones détendues est aussi un élément de politique d'aménagement du territoire qu'il nous faut prendre en compte.

Enfin, l'APL accession est parfois un complément au prêt à taux zéro. Priorité a été donnée à la prolongation de ce dernier, l'APL accession, elle, n'ayant été reconduite qu'en zone 3, comme vous l'avez rappelé.

M. le président. La parole est à M. Charles de Courson.

M. Charles de Courson. Je souhaite appeler votre attention, monsieur le secrétaire d'État, sur la contribution de l'augmentation continue des normes de toutes natures depuis quinze ans à la hausse du prix de revient des logements. La fédération des promoteurs immobiliers estime en effet que l'accumulation des nouvelles normes entre 2000 et 2016 entraîne aujourd'hui un surcoût au mètre carré de 425 euros hors taxe, soit 27,5 % du coût de construction actuel d'un logement, lequel avoisine les 1 600 euros par mètre carré.

J'en prendrai quelques exemples. Pour la réglementation thermique – épaississement des isolants, rupteurs de pont thermique, isolation par l'extérieur, panneaux solaires, chaufferie collective ou suppression du chauffage par effet Joule, en clair des radiateurs électriques –, le surcoût est estimé à 200 euros hors taxe le mètre carré ; pour la réglementation relative à l'accessibilité des personnes handicapées, le surcoût, de 45 euros, inclut par exemple la dégradation du rendement des plans – autrement dit du rapport entre la surface habitable et la surface construite –, l'augmentation des surfaces de pièces humides, les cuisines ouvertes dans les séjours, les prises de courant supplémentaires ou encore le rehaussement des seuils pour accéder aux terrasses ; pour les réglementations diverses, il est de 170 euros et résulte, par exemple, de l'installation obligatoire de la fibre optique – 200 euros hors taxe par logement –, des recharges pour véhicules électriques – 200 euros hors taxe par logement également –, et j'en passe.

M. Pierre Cordier. Il a raison !

M. Charles de Courson. Ma question est donc simple. Quelles mesures comptez-vous mettre en oeuvre pour réduire le nombre de normes – et surtout leur contenu – afin de modérer le coût de la construction de logements ?

M. le président. La parole est à M. le secrétaire d'État.

M. Julien Denormandie, secrétaire d'État. Je n'irai pas par quatre chemins, monsieur le député. Ce que vous venez de dire est plus que juste, et je partage entièrement vos préoccupations quant à la flambée des prix de l'immobilier induite par l'inflation normative. Je rappellerai à cet égard un seul chiffre : au cours des cinq dernières années, plus de soixante décrets normatifs liés à la construction ont été signés.

Le Gouvernement prend donc trois engagements. Le premier est de ne créer aucune norme supplémentaire, sauf bien entendu s'il s'agit de sécurité ou de normes déjà votées – ce dont les parlementaires ne pourront que se féliciter. Deuxièmement, il nous faut poursuivre la simplification de normes qui semblent parfois totalement ubuesques : lorsque vous faites construire une maison chauffée à l'électricité, par exemple, on vous impose l'installation d'une cheminée, au cas où, un jour, peut-être, l'envie vous prendrait de passer à l'énergie bois ou à une énergie gaz nécessitant cette installation. Cela représente, pour la construction, 3 000 euros supplémentaires.

Troisième point : nous nous sommes longuement interrogés sur la manière de procéder autrement. Cela fait des années, en effet, que l'on empile les comités dévolus à la simplification. Nous avons donc pris une décision claire, celle de réécrire le code de la construction, aujourd'hui plus épais que le code civil. Je vous invite à le lire : vous verrez que, s'il fixe des objectifs, il décrit aussi les moyens de les atteindre. Sur l'insonorisation d'un couloir, par exemple, il fixe non seulement l'objectif final en termes de décibels, mais précise aussi la quantité de « placo » nécessaire pour y parvenir ! Les termes ne sont pas ceux-là, bien sûr, mais vous me permettrez ce langage de Béotien.

Nous proposons donc une réécriture du code de la construction, de façon que celui-ci n'indique plus que les objectifs, à charge pour les professionnels, pour les gens du métier, de définir les moyens de les atteindre. Notre travail est d'assurer l'atteinte des objectifs ; celui des professionnels, de trouver les moyens les plus innovants, les moins chers et les plus compétitifs pour y parvenir. Ce point figurera dans le projet de loi relatif au logement que le Gouvernement vous présentera dans les prochaines semaines.

M. le président. La parole est à M. Guy Bricout.

M. Guy Bricout. Monsieur le secrétaire d'État, l'Assemblée a adopté, en dernière lecture, le projet de loi de finances pour 2018, lequel prévoit notamment une réduction forte de l'APL pour les locataires du parc HLM, plus que compensée par une réduction de loyer de solidarité – RLS – par les bailleurs sociaux. Par un accord conclu avec une partie de la branche professionnelle, vous avez atténué le choc de cette mesure sur les finances des bailleurs pour 2018 et 2019, mais l'attribution de 1,5 milliard d'euros aura son plein effet en 2020.

Par le même accord, vous avez prévu un dispositif de soutien, via la Caisse des dépôts, pour le compte de résultat des organismes de logement social qui, logeant le plus de bénéficiaires de l'APL, sont les plus touchés – autrement dit les organismes les plus vertueux, puisque cette pratique est précisément celle que l'on attend d'eux. Vous avez également souhaité une restructuration du tissu des bailleurs, qui ont pris l'engagement de la mettre en oeuvre. Je sais que vous y travaillez.

Monsieur le secrétaire d'État, nous avons besoin, sur le terrain, de ces outils d'aménagement qui assurent, dans beaucoup d'endroits, la cohésion des territoires. Nous avons besoin d'une proximité entre lieu de décision et lieu d'action.

Pouvez-vous, dès lors, nous donner la garantie que nos territoires conserveront les outils HLM dont ils disposent ? Comment garantir que la Caisse des dépôts sécurisera les finances des bailleurs ? Sur quelle proportion de l'encours l'allongement de la dette – de dix ou quinze ans – portera-t-il ? Le taux de marge, important, de la Caisse sur l'encours de dette HLM sera-t-il maintenu ou abaissé ? Des règles seront-elles fixées, ou chaque cas sera-t-il étudié avec souplesse ? Existe-t-il un dispositif parlementaire pour suivre cette mise en oeuvre ?

En résumé, pouvez-vous nous garantir que la Caisse des dépôts restaurera les capacités d'intervention de nos outils HLM pour loger nos concitoyens, mettre en oeuvre les projets urbains et assurer la cohésion de nos territoires ?

M. le président. La parole est à M. le secrétaire d'État.

M. Julien Denormandie, secrétaire d'État. À la question fondamentale que vous venez de poser, monsieur le député, j'apporterai une réponse très précise. La réforme que nous défendons, pour la simplifier, se fonde sur un constat : il y a quarante ans, on a décidé d'arrêter l'aide à la construction au profit de l'aide à la personne. Cette décision, qui se justifiait alors, fut prise par Raymond Barre.

M. Thierry Benoit. Excellente référence !

M. Julien Denormandie, secrétaire d'État. Désormais, ce sont donc plus de 20 milliards d'euros par an qui sont consacrés aux APL. Ce système, nous en avons débattu à l'occasion du dernier projet de loi de finances, n'est pas viable à terme. Les groupes d'opposition ont d'ailleurs proposé des efforts, à travers l'application de taux, afin de réduire le niveau de ces allocations.

La réforme que nous avons fait voter avec la loi de finances poursuit un premier objectif : ne faire aucun perdant parmi les allocataires. Quant au deuxième objectif, je l'évoquerai très schématiquement. Les bailleurs sociaux reçoivent deux fois de l'argent : à l'entrée, par la Caisse des dépôts, et à la sortie, avec les APL – lesquelles, comme vous le savez, ne sont pas dans le parc social versées aux allocataires mais aux bailleurs, offices et entreprises.

Afin de baisser, à la sortie, l'enveloppe dévolue aux APL, notre réforme consiste donc à renforcer significativement le financement à l'entrée, via un allongement de l'encours de dette auprès de la Caisse des dépôts. L'encours moyen, aujourd'hui, avoisine les 150 milliards d'euros, dont 30 à 50 milliards pourront faire l'objet, aux termes de l'engagement pris par la Caisse – et pour répondre à votre question –, d'un allongement dans le temps. L'effort est donc significatif.

Le deuxième engagement porte sur un financement en « quasi-capital », à travers des prêts de haut de bilan à hauteur de 2 milliards d'euros. Troisième engagement : 4 milliards de prêts in fine, avec, disposition spécifique, l'application d'un taux fixe. Le quatrième engagement porte sur l'octroi de 3 milliards de prêts au titre de l'aide à la rénovation énergétique, et le cinquième, sur un prêt un peu spécifique, éco-énergétique, de 600 millions d'euros.

Tous ces engagements font partie de l'accord que nous avons signé avec une grande partie des bailleurs sociaux, notamment les entreprises sociales pour l'habitat – ESH – et les sociétés anonymes d'intérêt collectif – SACICAP –, qui sont deux membres de leur famille. Ils sont contraignants pour l'État et seront donc tenus.

M. le président. Nous en venons aux questions du groupe Nouvelle Gauche.

La parole est à Mme Christine Pires Beaune.

Mme Christine Pires Beaune. Nous avons passé l'automne à essayer, en vain, de convaincre le Gouvernement de l'utilité des dispositifs Pinel et PTZ pour tous les territoires. Ces dispositifs fonctionnent d'ailleurs très bien, notamment en zone détendue. Vous avez fait quelques menues concessions en retardant un peu les restrictions pour y accéder et, avec votre nouveau plan « Action coeur de ville », vous annoncez que, finalement, le PTZ doit prendre en compte les besoins des villes moyennes situées en zones détendues, donc B2 et C.

Tout cela apparaît quand même confus et paralyse l'ensemble des opérateurs, qui préfèrent reporter, voire parfois annuler leurs projets en attendant d'y voir plus clair. Les chiffres de la Banque de France, à cet égard, sont déjà alarmants. Je crains aussi que, dans le doute, nos concitoyens renoncent à ces dispositifs qui ont pourtant fait leurs preuves. Je n'ose imaginer que c'est là l'objectif poursuivi à travers une communication incompréhensible.

Dans quelque temps, votre projet de loi dit ELAN – évolution du logement et aménagement numérique –, actuellement en concertation, viendra peut-être encore rebattre les cartes. À ce stade, au 1er janvier 2020, il existera bel et bien deux catégories de territoires, les métropoles et le reste du pays, et deux catégories de Français, ceux qui pourront construire du neuf en métropole, y compris aidés par la puissance publique, et tous les autres.

En voulant toujours accroître la population là où elle est déjà la plus nombreuse, et en augmentant au passage les difficultés actuelles, tant en matière de pollution et de sécurité qu'en termes de mobilités ou de mixité, vous accentuerez la fracture non seulement entre les territoires, mais aussi entre les populations. Ce n'est pas ma conception d'un aménagement harmonieux des territoires.

Ma question est donc double. Monsieur le secrétaire d'État, quand stabiliserez-vous enfin la position du Gouvernement en matière de dispositifs d'accès au logement, afin d'éviter que cette cacophonie ne brise totalement la dynamique de relance engagée ces deux dernières années ? Entendrez-vous enfin les associations d'élus pour permettre à tous nos concitoyens et à tous nos territoires d'avoir accès à ces dispositifs afin de permettre un aménagement juste et équilibré ?

M. le président. La parole est à M. le secrétaire d'État.

M. Julien Denormandie, secrétaire d'État. Madame la députée, la communication n'a peut-être pas été suffisamment fluide, mais, en fin de compte, je veux le dire très clairement, deux mécanismes existent : le PTZ représente environ 125 000 logements par an ; le dispositif Pinel, environ 66 000 logements par an. Le Gouvernement s'est engagé à reconduire tous ces dispositifs, sauf le Pinel dans les zones B2 et C, lequel ne représentequ'à peu près 6 000 logements par an.

Ainsi, parmi un ensemble de dispositifs qui concernaient un peu plus de 200 000 logements, le seul que nous ne reconduisons pas est le dispositif Pinel dans les zones B2 et C.

Les dispositifs fiscaux relatifs au logement n'ont jamais été reconduits avec une telle ampleur. Ces dernières années, vous le savez très bien, madame la députée, on ne reconduisait ces dispositifs que d'un ou deux ans, ce qui tuait les programmes immobiliers. Nous avons pris la disposition de les reconduire sur quatre ans, ce qui permettra de relancer les programmes.

Cependant, je suis d'accord avec vous, madame la députée, nous n'avons peut-être pas été assez clairs. Encore une fois, je le redis, parmi les quelques 200 000 logements concernés par ces dispositifs, seul le dispositif Pinel en zones B2 et C n'a pas été reconduit, ce qui représente 6 000 logements par an.

Ce choix renvoie à un débat plus profond, visant à définir le moment à partir duquel nous pourrons passer à une territorialisation de ces outils fiscaux qui, à la fois, déterminent des aides pour construire des logements, notamment des logements à loyer modéré dans le cadre du dispositif Pinel, et relèvent d'un découpage en cinq zones du territoire français. Or, on le sait, il est très difficile de réaliser l'aménagement du territoire à partir de cinq zones.

M. le président. La parole est à M. François Pupponi.

M. François Pupponi. Monsieur le secrétaire d'État, alors que la concertation que vous avez engagée sur le futur projet de loi logement touche à sa fin, j'ai souhaité vous interroger sur un sujet dont vous ne parlez quasiment jamais et que ce texte évoque peu, la mixité sociale.

À Toulouse, le Président de la République avait tenu à ce sujet des propos plutôt inquiétants, puisqu'il avait dit qu'il fallait faire fi des mesures environnementales et sociales, pour construire du logement là où il y en avait besoin. On pouvait donc en conclure qu'il fallait construire du logement social et, en particulier, du logement très social, là où la demande était très forte et où ces logements étaient déjà concentrés, ce qui est le contraire de la volonté de mixité sociale.

Dans la loi relative à l'égalité et à la citoyenneté, que nous avions votée sous la précédente législature, des avancées significatives avaient été faites, pour éviter que l'on ne continue d'attribuer les logements très sociaux aux populations les plus fragiles dans les quartiers où elles sont déjà fortement concentrées.

Je rappelle, monsieur le secrétaire d'État, que c'est un membre de votre groupe aujourd'hui, Manuel Valls, qui avait parlé antérieurement de ghettoïsation et de politique d'apartheid. À l'époque, j'avais salué ces propos, car, dans notre pays, pour des raisons diverses – peut-être par facilité, parfois par volonté, parfois par manque de courage –, certains acteurs du logement concentrent systématiquement les populations les plus fragiles là où elles sont déjà nombreuses.

Les préfets, pris d'une espèce de schizophrénie, veulent à la fois rechercher la mixité sociale et appliquer la loi sur le droit au logement opposable. Mais ils envoient systématiquement les populations relevant de la loi DALO, qui sont les plus fragiles, dans les quartiers où elles sont déjà nombreuses, parce que cela est plus facile.

Ma question est donc simple. Monsieur le secrétaire d'État, compte tenu que, dans le projet de loi que vous allez présenter, vous revenez sur certaines avancées de la loi égalité et citoyenneté, qui vont dans le sens de la mixité sociale, que comptez-vous proposer pour renforcer celle-ci dans nos quartiers ?

Pouvez-vous vous engager à ce que le Gouvernement veille à ne pas concentrer les nouveaux logements sociaux, en particulier les plus sociaux, relevant des prêts locatifs aidés d'intégration, les PLAI, dans les quartiers où ceux-ci sont déjà très nombreux mais à y développer le logement intermédiaire et le logement libre ?

M. le président. La parole est à M. le secrétaire d'État.

M. Julien Denormandie, secrétaire d'État. Monsieur le député, cher François Pupponi, la mixité sociale est un élément tellement important du projet de loi que nous présentons que nous lui avons dédié un chapitre entier.

La mixité sociale, vous le savez mieux que quiconque, est un enjeu global. La loi égalité et citoyenneté a effectivement conduit à des avancées, que nous ne mettons pas du tout à mal. Au contraire, je le redis, la mixité sociale est un enjeu majeur de notre projet de loi.

Certaines questions sont toutefois compliquées. Je dois dire, avec beaucoup d'humilité, que je n'ai pas toutes les réponses. Vous évoquez par exemple la question du DALO et s'il faut ou non interdire les DALO dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville. C'est une vraie question, qu'il nous faut traiter dans le cadre de la conférence de consensus.

Il y a plusieurs écoles sur ce sujet. Nous en avons notamment débattu dans le cadre du projet de loi relatif à l'organisation des Jeux olympiques et paralympiques, certains de vos collègues affirmant qu'il fallait arrêter les DALO dans les QPV ; d'autres s'y opposant. C'est un vrai sujet.

Monsieur le député, vous évoquez aussi la mixité sociale à travers le développement de nouveaux types de logement, comme le logement intermédiaire, et l'engagement du Gouvernement que tout ce qui peut être fait pour assurer la mixité sociale le sera. À cela nous disons mille fois oui, sachant que cela dépasse très largement les enjeux du logement.

Le principal facteur de mixité sociale est d'arrêter de croire qu'il faut amener de nouvelles personnes dans les quartiers. C'est d'abord de se demander comment en finir avec l'assignation à résidence et faire en sorte que les habitants des quartiers prioritaires puissent en sortir, avec des sujets très concrets comme l'intermédiation locative. Celle-ci est un vrai facteur de mixité sociale, comme le dit Christophe Robert, dans un rapport extrêmement pertinent.

Par ailleurs, il faut considérer les autres services apportés au sein des quartiers, donc insister sur des mesures relatives à l'école comme le dédoublement des classes de cours préparatoire. C'est tout l'enjeu de la rénovation de la politique de la ville et de l'engagement envers ses quartiers prioritaires que nous sommes en train de prendre, avec Jean-Louis Borloo et avec des groupes de travail qui associent plusieurs députés, dont vous, monsieur Pupponi.

Ainsi, nous réussirons la mixité sociale non par le seul logement, mais par tous ces éléments. Dans tous les cas, je vous l'assure, nous ne lâcherons rien sur le sujet.

M. le président. Avant d'en venir aux questions posées par le groupe La France insoumise, je vous informe que la clôture du scrutin pour l'élection d'un questeur est annoncée dans l'enceinte de l'hémicycle.

Le résultat du scrutin sera proclamé à l'issue du dépouillement.

La parole est à M. Loïc Prud'homme.

M. Loïc Prud'homme. Monsieur le secrétaire d'État, le Gouvernement a choisi de démanteler le secteur du logement social. Vous avez commencé dès cet été, avec la baisse de 5 euros des aides personnalisées au logement. Vous avez continué avec la loi de finances qui supprime plus d'1 milliard et demi d'euros de ressources aux bailleurs sociaux dès 2018 – mes collègues Francis Vercamer et Guy Bricout y ont fait référence dans leurs questions.

Vous aviez alors réussi l'exploit de vous mettre à dos tous les bailleurs, publics et privés, les habitants, les élus locaux de tous bords et les professionnels de la construction.

M. Dino Cinieri. Absolument !

M. Loïc Prud'homme. Devant cette fronde généralisée, faute d'ouvrir un véritable dialogue, le Gouvernement a choisi la méthode la plus cynique, mais aussi la plus ancienne, celle qui consiste à diviser pour mieux régner.

En effet, vous avez cherché et trouvé un accord avec les seuls bailleurs privés – la fédération des ESH, à laquelle vous faisiez allusion tout à l'heure –, dont les représentants sont aussi de hauts dirigeants du MEDEF, en laissant de côté les bailleurs publics. Pourtant, avec 2,4 millions de biens au service des ménages les plus modestes, les offices publics possèdent la majorité des logements sociaux en France et seront beaucoup plus en difficulté.

M. Dino Cinieri. Il a raison !

M. Loïc Prud'homme. Votre politique aura donc des conséquences terribles, en particulier sur la mixité sociale, dont vous parliez à l'instant.

D'abord, les offices HLM ne pourront plus investir pour entretenir et renouveler leur patrimoine, et renonceront à de nombreux programmes de construction dont les plus modestes ont besoin de manière urgente. Les années d'attente pour y accéder le prouvent.

Pour la seule région de Nouvelle-Aquitaine, l'Union sociale pour l'habitat estime qu'en 2018, 3 500 logements programmés ne seront pas réalisés, tandis que 6 600 autres logements ne seront pas réhabilités alors qu'ils auraient dû l'être.

Ensuite, les bailleurs sociaux, à bout de souffle, seront absorbés par des groupes privés, moins nombreux et plus gros. La relation de proximité avec les habitants sera sacrifiée et le logement social, laissé au libre jeu du marché, qui préférera miser sur les ménages les plus solvables, plutôt que sur ceux qui ont le plus besoin d'un logement social. La mixité sociale sera bien vite oubliée.

Monsieur le secrétaire d'État, allez-vous rectifier ce déséquilibre ou plutôt devrais-je dire ce cadeau aux opérateurs privés sur des budgets publics dans votre futur projet de loi ? Comptez-vous démarrer enfin la politique du logement juste, ambitieuse et solidaire dont notre pays a besoin ?

M. Dino Cinieri. Et sociale !

M. le président. La parole est à M. le secrétaire d'État.

M. Julien Denormandie, secrétaire d'État. Notre pays compte 4,5 millions de logements sociaux et 1,5 million de personnes en attente d'un logement social. Depuis des années, on se satisfait de cette situation.

M. Pierre Cordier. Pas partout !

M. Julien Denormandie, secrétaire d'État. Cette situation résulte du fait que l'on ne construit pas assez de logements sociaux et que l'on n'en rénove pas assez. Certains offices et sociétés HLM font un travail fabuleux ; d'autres ne jouent pas suffisamment le jeu. L'un d'entre vous, s'exprimant à la tribune, avait ainsi parlé de la « chasse aux dodus ».

Il ne faut pas caricaturer la réforme que nous défendons. Elle ne vise pas à ponctionner les bailleurs sociaux, ni à supprimer les APL aux allocataires.

M. Loïc Prud'homme. Ponctuellement, si !

M. Julien Denormandie, secrétaire d'État. Nous avons eu le débat ici. Certains amendements des groupes d'opposition proposaient d'introduire des taux d'effort. Vous m'avez entendu dire que je les refusais parce qu'il fallait qu'à la fin, les allocataires ne perdent pas un euro.

L'état d'esprit, la philosophie de notre réforme consiste à donner davantage d'argent aux bailleurs sociaux pour qu'ils construisent plus, qu'ils rénovent plus et qu'ils fassent davantage vivre leur parc qu'auparavant.

Une erreur a été faite voilà quarante ans, qui a conduit à la situation actuelle : on a arrêté l'aide à la construction au profit d'une aide à la personne, avec les APL.

Monsieur le député, vous évoquez les bailleurs sociaux en Nouvelle-Aquitaine. Je suis prêt à échanger avec vous sur ce sujet. Demandez aux offices et entreprises de la région quel est l'impact du paquet financier que j'évoquais tout à l'heure sur leur trésorerie, leur compte de résultat et leur bilan.

M. Pierre Cordier. Il faudrait peut-être siéger davantage dans les conseils d'administration des bailleurs sociaux !

M. Julien Denormandie, secrétaire d'État. Le principe même de tout l'argent que nous leur donnons, ce qui n'a jamais été fait jusqu'à présent, est d'inciter les bailleurs à construire davantage et d'aider ceux qui construisent davantage.

Enfin, bien que je ne puisse pas développer ce point, il y a également un fonds de péréquation, qui permet d'équilibrer les choses entre les bailleurs.

M. le président. La parole est à Mme Bénédicte Taurine.

Mme Bénédicte Taurine. Monsieur le secrétaire d'État, avec 15 millions de personnes touchées par la crise du logement, presque un quart de notre population est directement concernée par l'absence de foyer, la précarité énergétique ou le logement indécent.

La loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains fixait à 25 % la part de logements sociaux imposée par l'État pour les villes les plus densément peuplées. En deux ans, 187 000 logements sociaux ont été construits grâce à cette loi, soit plus de la moitié du parc HLM sur la même période. La loi SRU est un outil que l'on considère comme juste et efficace, qui permet de répondre à la crise du logement, à condition qu'elle soit appliquée.

Pourtant, un tiers des communes concernées ne la respectent pas, parfois de façon répétée et volontaire. Est-il acceptable qu'une commune comme Neuilly-sur-Seine soit un ghetto de riches, puisque l'on n'y trouve que 6 % de logements sociaux, le tout avec l'indulgence complice des préfets, qui minimisent les sanctions ? En effet, pour cette commune récidiviste, les pénalités auraient pu quintupler ; or elles n'ont que triplé.

La crise du logement appelle le Gouvernement à prendre ses responsabilités en pérennisant la loi SRU au-delà de 2025, et en appliquant les sanctions envers les communes délinquantes. Or, dans votre avant-projet de loi, il n'en est pas fait mention.

En cette semaine de contrôle parlementaire de l'action du Gouvernement, ma question est la suivante : monsieur le secrétaire d'État, comment justifiez-vous un tel non-respect de la loi et que comptez-vous faire pour que la loi de la République s'applique à toutes les communes afin que le droit au logement soit une réalité ?

M. le président. La parole est à M. le secrétaire d'État.

M. Julien Denormandie, secrétaire d'État. Madame la députée, je suis d'accord avec vous : la loi SRU doit être respectée. Elle concerne aujourd'hui environ 1 150 communes, dont 650 ne respectent pas ses objectifs.

Certaines ont de véritables arguments à faire valoir qui expliquent qu'aucune sanction ne leur soit imposée, malgré leur non-respect de la loi. Ainsi une commune sur le littoral, qui n'a aucun terrain constructible, peut être dans l'impossibilité physique d'atteindre les objectifs de la loi.

Mais d'autres communes ne jouent pas le jeu. Et entre 2014 et 2016, nous avons constaté un accroissement de leur nombre. Dans les préfectures, les services chargés de l'application de la loi SRU nous ont fait remonter que 220 à 230 communes ne la respectaient pas.

Nous avons demandé à ces services de refaire le travail pour vérifier que nous n'en oubliions aucune. De ces 220 ou 230 communes, on est ainsi passé à 269 communes dites carencées qui, demain, se verront appliquer les sanctions prévues par la loi parce qu'elles ne respectent pas leurs obligations. La fermeté du Gouvernement est donc totale s'agissant du respect de la loi SRU.

Cela étant dit, un certain nombre d'acteurs, d'élus locaux, de parlementaires appellent à davantage de souplesse dans l'application de cette loi, notamment de son article 55, faisant valoir que les délais sont parfois si contraints qu'ils découragent les maires de porter les programmes d'investissements sociaux.

Ce sont de vraies questions, compliquées à trancher. Pourquoi ? Parce que dès lors que l'on ouvre la boîte de Pandore de la loi SRU, y compris lorsque c'est parfaitement légitime, on ne sait pas comment vont réagir l'ensemble des autres acteurs. Il ne faudrait pas, en introduisant un peu de souplesse dans l'application de la loi SRU, laisser penser que le Gouvernement ne fait pas preuve de fermeté en la matière.

Nous en débattrons lors de l'examen du projet de loi logement, mais une chose est claire : la loi SRU doit être appliquée, car, je le répète, il n'y a pas suffisamment de logements sociaux en France.

M. Pierre Cordier. Ça dépend où !

M. le président. Nous en venons aux deux questions du groupe de la Gauche démocrate et républicaine.

La parole est à M. Stéphane Peu, pour deux questions.

M. Stéphane Peu. Je ne vais pas répéter ce que beaucoup ont déjà dit des inquiétudes qui planent sur le monde HLM. Je constate simplement, comme tout le monde sans doute, que la seule vraie réponse à la pénurie de logements consiste à produire : à produire davantage de logements et à en produire dans toute la diversité de la gamme. Le Gouvernement lui-même parle régulièrement de la nécessité de créer un choc de l'offre.

Nous considérons toutefois que vous avez une curieuse manière de poursuivre cet objectif. Vous affaiblissez le mouvement HLM alors qu'il joue un rôle contracyclique : les organismes HLM, auxquels on a fait appel pour amortir les effets de la crise de 2008, sont souvent un élément moteur de l'effort de construction dans notre pays. J'ajoute qu'une partie du secteur privé va elle aussi être affaiblie par la crise des organismes HLM puisque, dans certains cas, 40 % de la production privée est vendue à ces organismes selon le régime de la vente en l'état futur d'achèvement.

En dépit de ce que vous dites, monsieur le ministre, les mesures prises et proposées par le Gouvernement pour aider les organismes HLM à produire des logements sont sans commune mesure avec les effets que les 1,5 milliard d'euros de baisse des loyers vont entraîner sur leur trésorerie. On touche au modèle économique qui permet aux organismes HLM de construire et de pratiquer des loyers d'équilibre sans rémunérer de capital, sans reverser de dividendes ; ce faisant, on déséquilibre les organismes : on mange leur trésorerie, ce qui limite leur capacité d'investissement.

D'ores et déjà, alors que l'on avait atteint les 130 000 logements sociaux programmés en 2016, il semblerait, bien que les chiffres officiels ne soient pas encore connus, que l'on passe en 2017 en dessous des 100 000 : six mois d'incertitudes touchant les HLM se sont déjà traduits par une baisse de l'offre. En fait de choc de l'offre, il s'agirait plutôt d'un choc de la baisse !

Ma question est très simple. Sous le gouvernement précédent, on connaissait l'objectif de production, même s'il n'a jamais été atteint : 500 000 logements, toutes catégories confondues. Quel est celui que se donne le Gouvernement pour le présent quinquennat ?

M. le président. La parole est à M. le secrétaire d'État.

M. Julien Denormandie, secrétaire d'État. Monsieur le député, cher Stéphane Peu, il y a deux choses que je ne peux pas vous laisser dire. Premièrement, que nous affaiblirions le modèle HLM ; deuxièmement, que nous le ferions en considérant que ce n'est pas grave pour les offices et les sociétés HLM.

Nous ne changeons pas le modèle. Vous rappelez que celui-ci est fondé sur un loyer d'équilibre et non sur une rémunération du capital ; nous ne changeons en rien cela.

Simplement, alors que les sociétés HLM sont aidées à deux stades – à la sortie, par l'APL qui n'est pas versée aux locataires mais qu'elles touchent directement, et en amont, pour la construction –, nous considérons comme vertueux de les aider beaucoup plus en amont qu'à la sortie. Car il faut aider à construire, plutôt que subventionner à la sortie : c'est notre logique. Beaucoup d'entre vous, je le sais, reconnaissent que le choix de la logique inverse, vieux de quarante ans, était une erreur dont nous payons aujourd'hui les conséquences.

Voilà le sens de la réforme que nous avons portée. Ensuite se pose la question de savoir si l'effort que nous faisons à l'entrée, pour aider à la construction, est suffisant eu égard à l'effort que nous demandons en réduisant l'aide apportée à la sortie.

J'ai détaillé tout à l'heure le package financier que nous proposons : il est sans commune mesure avec tout ce qui a pu exister par le passé. Ce que nous faisons n'a jamais été fait. Et encore, je n'ai pas mentionné la stabilisation du taux du livret A pendant deux ans et la revue de plusieurs modalités de calcul de ce taux. L'effort que nous demandons à la sortie est compensé par les gains d'argent que nous permettons à l'entrée. Pourquoi est-ce vertueux ? Parce que l'on bénéficie d'autant plus de ces gains que l'on construit ou que l'on rénove son parc. Nous soutenons donc encore plus ceux qui cherchent à développer leur parc pour pouvoir accueillir davantage de public, notamment des publics éligibles à l'APL.

M. le président. La parole est à M. Stéphane Peu.

M. Stéphane Peu. Monsieur le secrétaire d'État, ce n'est pas l'apanage des organismes HLM que de toucher directement l'APL : le système du tiers payant s'applique à tous les bailleurs, du secteur privé comme du secteur social. J'ajouterai même que certains marchands de sommeil en bénéficient, et calculent d'ailleurs leur loyer en fonction du montant d'APL pouvant être perçu par leurs locataires.

Ma seconde question rebondit en quelque sorte sur votre réponse : elle concerne le modèle HLM.

La crise du logement dans notre pays est avant tout une crise du logement abordable, du logement à loyer modéré. En effet, le logement est le poste du budget des ménages qui a le plus dégradé leur pouvoir d'achat au cours des quinze dernières années. Dans ce contexte, bien des pays nous envient le système du logement social, qui a plus de cent vingt ans d'existence, qui doit se moderniser et se rénover, qui l'a déjà beaucoup fait.

Ce système repose sur trois piliers : la Caisse des dépôts et consignations, le 1 % logement – qui représente un salaire différé et permet d'abonder le logement pour les salariés – et les aides à la pierre, de la part de l'État mais aussi des collectivités locales. Ces trois piliers garantissent des loyers modérés et un secteur dynamique.

Vous l'avez compris, je ne partage pas votre point de vue : l'article 52 de la loi de finances pour 2018 touche bien au modèle HLM. Car l'enjeu est bien de créer les conditions de financement du logement de manière à parvenir à l'équilibre, sachant que l'APL n'est pas prise en compte dans l'équilibre du loyer puisqu'elle aide le locataire à le payer.

Pouvez-vous donc vous engager à consolider ce modèle en rendant au 1 % sa vocation originelle, en confortant la Caisse des dépôts et en préservant les aides à la pierre ?

M. le président. La parole est à M. le secrétaire d'État.

M. Julien Denormandie, secrétaire d'État. Dans le parc privé, le tiers payant est optionnel : la possibilité d'en bénéficier est souvent à la discrétion du locataire dans sa discussion avec le propriétaire.

Je m'engage plus que fortement à faire en sorte que le modèle qui résulte d'une aide à l'entrée, avec la Caisse des dépôts, soit non seulement maintenu, mais encore davantage consolidé : c'est le sens même de notre réforme. Je le répète, le modèle des bailleurs sociaux n'est pas revu ; ce qui est revu, c'est le moment auquel l'État, les collectivités et la Caisse des dépôts aident les bailleurs sociaux. Faut-il le faire à l'entrée, en aidant davantage à la construction, ou à la sortie, en subventionnant les loyers pour permettre d'atteindre le loyer d'équilibre ? Pour nous, mieux vaut aider à l'entrée, renouer avec l'aide à la construction au lieu de l'aide à la sortie.

L'autre question que vous soulevez est celle de savoir comment rendre les bailleurs sociaux plus forts. De ce point de vue, les bailleurs sociaux ont défendu, avec nous, l'idée de regroupements tels que ceux que nombre d'entre vous – dont vous-même, monsieur le député – avez souhaités et conduits par le passé, et qui leur permettent d'accueillir davantage de publics fragiles.

Vient enfin la question de l'accession sociale – au bénéfice du seul occupant, du locataire, à l'exclusion de tout institutionnel, financier ou autre. Elle est fondamentale, y compris pour le loyer d'équilibre. Le calcul de ce dernier ne se fonde que sur le remboursement de la dette, jamais sur l'éventualité que le logement soit vendu à son locataire. Mais la vente de 20 000 logements sociaux en France, par exemple des PLS – ce qui, sur 4,5 millions de logements sociaux, est tout à fait faisable –, rapporterait chaque année environ 2 milliards d'euros, à comparer à un peu plus de 20 milliards d'euros de loyers dont bénéficient annuellement les bailleurs sociaux. Vous voyez dans quelle mesure on peut revoir le loyer d'équilibre pour le tirer à la baisse, y compris par des mécanismes comme l'accession sociale.

M. le président. Nous passons aux cinq questions du groupe La République en marche.

La parole est à M. Michel Delpon.

M. Michel Delpon. La loi dite SRU vise à recréer un équilibre social dans chaque territoire et à éviter la concentration de logements sociaux toujours dans les mêmes communes, son premier objectif étant d'en favoriser la construction. En quinze ans, elle a permis de doubler la production.

La loi du 18 janvier 2013 a renforcé les obligations de production de logements sociaux, portant leur proportion de 20 à 25 %.

La loi égalité et citoyenneté du 27 janvier 2017 et ses décrets d'application du 5 mai 2017 ont fait évoluer les modalités d'application de l'article 55 de la loi SRU. L'évolution principale est le remplacement de l'indicateur composite – vacance, nombre de bénéficiaires APL, tension – par un indicateur unique issu du système national d'enregistrement, le taux de tension, pour évaluer le pourcentage de logements sociaux à atteindre par les communes soumises à l'obligation. Le décret no 2017-840 fixe les seuils faisant passer les communes de 20 à 25 % de logements sociaux et identifiant les communes pouvant être exemptées.

Dans certaines communes qui étaient en passe d'atteindre leurs objectifs de rattrapage pour parvenir au taux de 20 %, les nouveaux objectifs peuvent susciter des questionnements. Ainsi, certains élus craignent que cet accroissement de la production n'entraîne une hausse du taux de vacance dans les logements sociaux existants.

M. Dino Cinieri. En voilà qui n'ont jamais siégé dans un conseil d'administration…

M. Michel Delpon. La ville de Bergerac, en Dordogne, en fournit un exemple. De nombreux logements dits Pinel sont vacants et les opérateurs sociaux pour l'habitat font état de leurs difficultés à atteindre l'objectif de construction de 1 400 logements sociaux.

Dans ce contexte, monsieur le ministre, comment préserver le consensus dont le principe de l'article 55 de la loi SRU fait l'objet, et atteindre les objectifs fixés ?

M. le président. La parole est à M. le secrétaire d'État.

M. Julien Denormandie, secrétaire d'État. Votre question, monsieur le député, nous ramène au débat que nous avons eu tout à l'heure après la question de votre collègue sur la loi SRU.

Cette loi met en avant la nécessité de construire plus de logements sociaux en France. C'est un principe très simple et fondamental. Je le répète, après ce que j'ai répondu notamment à MM. Pupponi et Peu : l'idée qui sous-tend les positions du Gouvernement est qu'il n'y a pas assez de logements sociaux dans notre pays. À cet égard, la loi SRU a permis une avancée considérable en imposant la construction de logements sociaux.

Le problème est que, dans beaucoup de cas, la loi SRU telle qu'elle a été définie est plus ou moins facilement applicable selon la spécificité du territoire. Voilà pourquoi, sur les 650 communes qui ne la respectent pas, seules 269 sont dites carencées et font l'objet des sanctions prévues : les particularités territoriales susceptibles d'expliquer l'impossibilité d'atteindre les objectifs fixés par l'article 55 sont prises en considération.

Cela étant, est-il pertinent d'ouvrir, dans le projet de loi évolution du logement et aménagement numérique, l'article 55 de la loi SRU pour modifier certaines règles ? Ce sujet est actuellement débattu dans le cadre de la conférence de consensus, qui associe des parlementaires, des professionnels et des élus locaux.

In fine, une seule boussole doit nous guider : si l'on touche à l'article 55 de la loi SRU, en aucun cas, il ne faudrait pas envoyer un signal négatif à l'ensemble des collectivités locales qui pourraient croire que le Gouvernement n'est pas totalement inflexible sur la loi SRU et peut les appeler à lever le pied de l'accélérateur et à construire un peu moins de logement social. Il serait dramatique de priver la loi SRU de son caractère contraignant. Il manque en effet 1,5 million de logements sociaux en France. Nous pourrons débattre de la nécessaire prise en compte de la spécificité des territoires dans la future loi logement.

M. le président. Nous reprenons le fil des questions du groupe La république en marche.

La parole est à Mme Christelle Dubos.

Mme Christelle Dubos. Monsieur le secrétaire d'État, l'esprit de la stratégie logement que vous nous avez présentée est notamment de stimuler l'offre de logements, d'accélérer la vente de logements sociaux à leurs occupants et de faciliter la mobilité dans le parc social. Pour m'être investie pendant des années dans le milieu social, ce sont, comme vous le savez, des questions qui me sont chères, tout comme à l'ensemble de mes collègues au sein de cette assemblée.

C'est pourquoi nous nous félicitons de la prolongation des dispositifs PTZ et Pinel, pour quatre ans supplémentaires, du maintien du PTZ dans le neuf, ainsi que de celui du PTZ pour l'achat d'un logement ancien du parc HLM sur l'ensemble du territoire, y compris dans les zones tendues qui en ont besoin. Ces mesures, votées dans la loi de finances il y a quelques semaines, vont faciliter l'accession à la propriété des ménages modestes.

Néanmoins, le zonage de ces dispositifs pose plus que jamais question. Datant de 2014, il se fonde encore sur un critère unique de déséquilibre de l'offre et de la demande de logements. Organisé autour de cinq zones en fonction de la tension de logement, il répartit, par exemple, l'agglomération parisienne dans pas moins de quatre zones différentes, sans aucune prise en compte du critère de prix. Il en résulte un manque de lisibilité et une inadaptation régulière aux réalités du terrain.

Au cours de nos débats parlementaires, nous avons interrogé la pertinence de ce zonage par communes, lequel gagnerait à être repensé pour permettre une plus grande cohérence sur le territoire. Nous avions convenu ensemble d'y retravailler à l'occasion de la présentation du projet de loi de logement que vous nous soumettrez bientôt. Entendez-vous procéder à une révision du zonage de ces dispositifs en faveur de l'accession à la propriété des ménages modestes ? Si tel est le cas, pouvez-vous en clarifier la méthode ?

M. le président. La parole est à M. le secrétaire d'État.

M. Julien Denormandie, secrétaire d'État. Madame la députée, cette question appelle deux éléments de réponse. Tout d'abord, il faut se demander si le zonage est ou pas une bonne chose. Pour ma part, je ne l'aime pas du tout pour une raison très simple : il est nécessaire pour différencier les politiques fiscales en fonction des territoires ; mais les sujets dont on parle sont des sujets d'aménagement du territoire. Or, aujourd'hui, deux villes classées en zone B2 peuvent ne rien avoir en commun en termes d'aménagement de leur centre bourg ou de leur périphérie. Dès lors, inciter à la construction dans certaines villes classées en zone B2 peut avoir du sens, alors que dans d'autres villes classées dans la même zone cela peut être un contresens, parce que cela risquerait de nuire à la vitalité du centre-ville.

Il faut donc revoir le zonage. Un décret nous impose de le revoir tous les trois ans. En 2017, du fait notamment des échéances électorales, cette revue a pris du retard. Elle se pose dès maintenant et sera traitée dans les prochains mois. Mais cela appelle également une autre piste de travail, qui prendra nécessairement du temps : comment peut-on mieux territorialiser l'ensemble de ces dispositifs ? Comment éviter une organisation jacobine qui divise le territoire en cinq zones auxquelles on applique partout les mêmes règles, zone par zone ? Il faut voir comment on peut donner plus de flexibilité aux acteurs locaux afin de refondre en profondeur la territorialisation des dispositifs fiscaux. Il est important d'en parler, et nous aurons l'occasion de le faire. Mais cela prendra nécessairement du temps.

M. le président. La parole est à M. Richard Lioger.

M. Richard Lioger. Monsieur le secrétaire d'État, 2018 sera une année très importante, une année de révolution pour l'urbanisme et le logement. Vous nous avez fait part de l'esprit de la loi que vous allez nous proposer, et l'on sait que les acteurs du logement que nous rencontrons ainsi que les élus sont impatients de travailler sur cette loi, pour l'amender et, le cas échéant, la développer. Dans la conférence de consensus, on assiste à un foisonnement de propositions venant aussi bien de nos collègues sénateurs que des acteurs du logement. À la réunion que j'animerai bientôt à Metz sur le sujet, près de deux cents personnes se sont déjà inscrites, ce qui montre que, même dans les régions, il existe une vraie attente pour libéraliser les normes que vous avez rappelées tout à l'heure et libérer le foncier.

Par ailleurs, vous n'êtes pas sans savoir que les opérations d'urbanisme et de construction connaissent depuis des années des retards considérables ayant pour cause des recours nombreux et, dans bien des cas, abusifs qui font perdre des années à la construction. Vous entendez faciliter l'exercice de l'action en responsabilité contre les recours abusifs. Comment le faire concrètement ? Comment comptez-vous encadrer les transactions financières visant à obtenir un désistement en cas de recours ?

M. le président. La parole est à M. le secrétaire d'État.

M. Julien Denormandie, secrétaire d'État. Quelles sont aujourd'hui les causes de renchérissement des projets ou les freins qui empêchent de construire plus en France ? Il y a des causes structurelles, notamment des questions de financement, qui tirent les prix à la hausse ; la libération des terrains ; les normes, l'un de vos collègues l'a évoqué tout à l'heure ; enfin un troisième sujet, celui des recours abusifs. Ils sont responsables de l'arrêt de plus de 30 000 projets de logement, parce que certains, qui sont devenus des professionnels du recours abusif, notamment en fréquentant les sites en ligne où l'on vous donne un modèle de ces recours, espèrent récupérer de l'argent en freinant l'ensemble des projets dont ils peuvent avoir connaissance. Il faut être absolument inflexible à l'égard des recours abusifs. Il faut lutter beaucoup plus fermement que ce qui a été fait par le passé.

C'est pourquoi nous avons confié il y a plusieurs mois une mission à des spécialistes du sujet qui nous ont remis leur rapport dernièrement, lequel alimente la conférence de consensus en cours, pour nourrir ensuite le projet de loi dont nous débattrons dans les prochaines semaines. Plusieurs pistes nous conviennent très bien à ce stade, même si nous en discuterons bien sûr tous ensemble. Il s'agit de pistes visant à réduire les délais des jugements et à instaurer dans certaines zones des délais maximum de jugement. D'autres visent à renforcer significativement le montant des amendes en cas de recours abusif avéré, pour ceux qui en sont des professionnels. D'autres encore visent à cristalliser les moyens.

Aujourd'hui, lorsque vous déposez un recours abusif, vous pouvez, toutes les deux semaines, toutes les trois semaines, tous les mois, demander d'attendre au prétexte que vous avez un grief supplémentaire, et remettre, en quelque sorte, deux pièces dans la machine. Il faut pouvoir mettre fin à une telle possibilité. La cristallisation des moyens est un sujet ancien, que le précédent quinquennat avait rendu optionnel. Nous proposons d'aller beaucoup plus loin en la rendant obligatoire.

M. le président. La parole est à Mme Annaïg Le Meur.

Mme Annaïg Le Meur. Monsieur le secrétaire d'État, je souhaite aborder un sujet qui affecte la vie de nos concitoyens les plus modestes, mais aussi les personnes en grande détresse sociale : le mal-logement, mais surtout le logement insalubre. Ce fléau affecte la vie de tous les jours et met en danger la santé des résidents. L'INSEE estimait en 2013 que 1 % du parc immobilier français était dépourvu du confort sanitaire de base et que 3 % présentaient des défauts graves d'isolation thermique, d'étanchéité ou d'installation électrique. Rien qu'en Île-de-France, 180 000 logements sont considérés comme indignes du fait de leur insalubrité ou de leur manque de confort de base, notamment dans les centres-villes anciens. Ce sujet ne se limite pas à la seule région parisienne. En 2011, l'agglomération de Quimper concentrait plus de 600 logements potentiellement indignes, habités par près d'un millier de personnes.

Aux appartements ou maisons insalubres s'ajoutent des caves, des greniers non isolés ou des garages loués à des personnes en grande difficulté par des marchands de sommeil ou des propriétaires dépourvus d'éthique. Je salue donc la volonté du Gouvernement et, plus particulièrement, celle du ministère de la cohésion des territoires de renforcer de lutte contre l'habitat indigne, à l'occasion du projet de loi ÉLAN.

La priorité doit être donnée au traitement des situations d'urgence, notamment lorsque la santé des habitants est touchée. Les procédures actuelles sont beaucoup trop lentes. Les services compétents doivent d'abord visiter le logement suspecté d'être insalubre ; puis transmettre un rapport au préfet, qui doit à son tour saisir une commission départementale pour avis, avant de prendre l'arrêté d'insalubrité. Cela conduit à des situations anormales, puisqu'il faut parfois six à douze mois pour obtenir cet arrêté et permettre le relogement des locataires. Pendant ce temps, les personnes ou les familles restent sur place et doivent payer leur loyer.

La décision du Gouvernement de renforcer les pouvoirs de police du maire, afin qu'il puisse traiter les situations d'urgence va dans le bon sens ; tout comme la création d'une présomption de revenus, pour frapper plus efficacement au portefeuille ceux qui se livrent à de telles pratiques. Monsieur le secrétaire d'État, pouvez-vous nous expliquer plus en détail les mesures contenues dans l'avant-projet de loi à ce sujet ?

M. le président. La parole est à M. le secrétaire d'État.

M. Julien Denormandie, secrétaire d'État. Madame la députée, l'habitat insalubre est un très vaste sujet. En effet, on estime aujourd'hui qu'il y a environ 800 000 logements insalubres en France, ce qui est énorme. Tous ne sont pas loués par des marchands de sommeil. La première action doit donc viser à accompagner les propriétaires qui louent des logements insalubres ou parfois qui y vivent. Nous avons renforcé des outils déjà existants en loi de finances, notamment l'agence nationale de l'habitat – l'ANAH. Il faut y aller à fond. Tel est également le sens du plan Action coeur de ville que nous avons lancé, parce que nous savons que cette insalubrité dans les logements peut concerner les villages ou les villes moyennes où les centres-villes sont parfois abandonnés.

Le deuxième sujet, qui est inacceptable, c'est celui des marchands de sommeil qui sont des marchands de misère. Ce sont des criminels qu'il faut combattre avec la plus grande fermeté. Il n'y a pas 36 000 manières d'y parvenir. Qu'est-ce qui leur fait peur ? Ces gens ne fonctionnent qu'à l'appât du gain : seule l'odeur de l'argent les attire. On pourrait renforcer les dispositions pénales ; mais in fine, c'est comme pour les trafiquants de drogue, cela ne change pas grand-chose. Nous considérerons dans le futur projet de loi les marchands de sommeil comme des trafiquants de drogue. Dans le code général des impôts, à la disposition qui liste les trafiquants de drogues, d'armes ou de stupéfiants, nous ajouterons les trafiquants de sommeil.

À partir de là existe la présomption de revenus. Ils ne pourront plus se mettre en insolvabilité, ni se cacher derrière leur petit doigt : ils seront obligés de passer à la caisse et de payer. C'est cela qui leur fera mal et permettra de faire cesser leur trafic. Il faut également simplifier les procédures et favoriser la constitution d'équipes pour identifier les marchands de sommeil, au niveau communal ou intercommunal. Il faut également que les astreintes qui leur sont infligées puissent être versées directement aux services de contrôle des communes ou des intercommunalités pour financer leur identification et entrer dans le cercle vertueux d'une lutte massive contre les marchands de sommeil.

M. le président. La parole est à M. Denis Sommer.

M. Denis Sommer. Monsieur le secrétaire d'État, l'un des objectifs principaux du programme national de renouvellement urbain était d'accroître la mixité sociale dans les quartiers, en diversifiant et en renouvelant l'offre de logement. Le comité d'évaluation et de suivi de l'ANRU a démontré, dans une analyse réalisée sur la période 2003-2013, que si le cadre de vie des habitants avait bien été amélioré, il n'en allait pas de même pour la mixité sociale.

En effet, si la composition de l'habitat a évolué sur cette période, puisque le pourcentage de logements sociaux est passé de 61 à 57 % et environ 40 000 logements privés ont été construits dans ces quartiers ou à proximité, la mixité sociale ne s'est pas véritablement déployée. Cette diversification serait pourtant bénéfique à nos territoires où la concentration des difficultés sociales est lourde de conséquences. Elle permettrait de lutter plus efficacement contre l'image stigmatisante de ces quartiers, d'améliorer le parcours résidentiel et les conditions de vie de leurs habitants, et d'en attirer de nouveaux. Il reste énormément à faire en matière de mixité sociale et nous avons besoin, dans ces quartiers, d'un habitat vraiment diversifié.

Monsieur le ministre, vous avez annoncé un projet de loi logement. En concertation avec les élus et les bailleurs sociaux, quelles mesures comptez-vous mettre en place pour permettre à l'ANRU d'atteindre son ambition de mixité sociale, notamment en créant les conditions de constructions plus nombreuses dans le parc locatif privé et en facilitant l'accession à la propriété ? J'ai entendu votre réponse à M. Pupponi, mais ne serait-il pas intéressant, dans la période à venir, de travailler ensemble sur ces sujets afin de concevoir un plan ambitieux en faveur de la mixité sociale, qui implique véritablement les logeurs, les communes et intercommunalités, et bien sûr les élus concernés ?

M. le président. La parole est à M. le secrétaire d'État.

M. Julien Denormandie, secrétaire d'État. Monsieur le député, la solution passe d'abord par une meilleure rénovation des logements dans les quartiers prioritaires de la ville, donc davantage de financements accordés à l'ANRU. Il faut peut-être également revoir certains zonages pour essayer d'appréhender la mixité non seulement au niveau de la commune, mais également au niveau de l'intercommunalité. Il faut enfin améliorer les conditions d'intervention de l'ANRU. Toutes ces préoccupations guident notre action ; elles ne trouveront pas forcément d'application dans le projet de loi car elles ne relèvent pas toutes du domaine législatif, mais nous y travaillons, notamment avec le directeur général et le nouveau président de l'ANRU.

Toutefois, il ne faut pas faire collectivement l'erreur, parfois commise par le passé, de penser que la mixité sociale ne passe que par le logement. Prenons un exemple concret : il n'y a pas longtemps, j'ai visité un quartier de la commune des Mureaux, dont les logements ont été incroyablement bien rénovés avec le soutien du maire et de l'ANRU – c'est le groupe SNI qui a travaillé sur le site. Le promoteur m'expliquait qu'il avait proposé quelques logements éligibles à l'accession sociale à la propriété, dans l'espoir de faire venir des gens différents dans ce quartier rénové ; mais sans succès. En effet, dans les quartiers prioritaires de la ville, il y a cinq fois moins de crèches, deux fois moins de médecins, parfois moins de bureaux de poste ou de moyens de transport que sur le reste du territoire. Pour apporter de la mixité sociale, il faut certes travailler sur le logement, comme nous allons le faire, mais surtout concevoir une politique globale qui permette de donner aux habitants de ces quartiers les mêmes droits qu'à ceux du reste de notre pays. C'est ce que nous nous employons à faire, avec l'aide de Jean-Louis Borloo, suivant la feuille de route très claire fixée par le Président de la République à Roubaix et Tourcoing, à la mi-novembre.

M. le président. Nous passons aux questions du groupe Les Républicains. La parole est à M. Alain Ramadier.

M. Alain Ramadier. Monsieur le ministre, dans une lettre adressée au préfet de Seine-Saint-Denis le 15 novembre dernier, des copropriétaires se disaient – je cite – « victimes, depuis trop longtemps, de syndics indélicats qui, en toute impunité, organisent à des fins spéculatives la faillite financière des immeubles. » Ces mots forts renvoient à une réalité qu'il nous faut regarder en face. Dans une étude datée du mois de mai 2017, UFC-Que Choisir rappelle que, quatre ans après la loi ALUR, les « copropriétaires sont toujours aussi mal lotis ». En effet, selon cette étude, le manque de contrôle des syndics – que prévoyait pourtant la loi ALUR – serait la pierre angulaire de dérives tarifaires et d'un manque de transparence qui flouent les copropriétaires, notamment les plus modestes.

Monsieur le ministre, la volonté du Gouvernement de relancer la construction de biens locatifs et d'aérer l'offre de logements sera vaine si l'on n'agit pas avec vigueur en faveur d'un renforcement des droits des propriétaires. Car ces derniers sont loin d'être des nantis, et nous le savons tous : en France, le logement est par excellence une valeur refuge, un placement populaire qui permet à de nombreux Français, jeunes actifs ou salariés ayant épargné toute leur vie, de s'assurer un complément de revenus. Une récente étude le rappelait : « près de 70 % des personnes interrogées choisiraient l'immobilier si elles disposaient d'une somme d'argent à investir ».

Parler des propriétaires, c'est aussi parler des locataires indélicats, des loyers impayés et des appartements saccagés. Ces locataires minent la confiance des propriétaires bailleurs et alimentent la vacance. Alors que les concertations sur l'avant-projet de loi logement sont en cours, l'heure est venue de mettre la problématique des droits des propriétaires sur la table. Trop de règles pour les honnêtes gens, trop de mansuétude envers les comportements immoraux : voilà un mal bien français ! Voilà ce qui, chaque jour, mine le contrat de confiance que le Gouvernement prétend par ailleurs restaurer. Monsieur le ministre, face à ces enjeux ô combien complémentaires, que comptez-vous faire dans les prochaines semaines pour répondre au ras-le-bol légitime des propriétaires de notre pays ?

M. le président. La parole est à M. le secrétaire d'État.

M. Julien Denormandie, secrétaire d'État. Monsieur le député, le problème c'est qu'il y a différents types de propriétaires. Certains, comme les marchands de sommeil évoqués tout à l'heure, ont un comportement scandaleux ; face à eux, il ne faut pas fléchir, mais les sanctionner durement. D'autres considèrent que le rapport avec les locataires est trop complexe et décident de ne pas louer leur logement, parfois pour de bonnes raisons, par exemple lorsque les travaux à faire pour remettre leur bien en état sont trop importants par rapport au gain espéré. Ces propriétaires-là, il faut les aider et leur expliquer que l'Agence nationale de l'habitat peut les accompagner dans la rénovation de leurs bâtiments pour remise en location. Enfin, certains propriétaires n'ont aucune raison de ne pas mettre leurs biens en location, sinon leur tranquillité. Avoir un locataire est parfois compliqué ; si en première approche, les propriétaires peuvent évoquer le fait que la location ne rapporte pas assez, en seconde approche ils avouent s'abstenir parce qu'en cas de problème ils pensent ne pas pouvoir expulser le locataire. Très vite, ces propriétaires nous demandent de revoir le droit d'expulsion en France.

Plutôt que de réviser ce droit – idée à laquelle je ne suis absolument pas favorable –, il faut privilégier d'autres dispositifs, qui permettent à la fois de protéger les droits des locataires et de répondre aux inquiétudes des propriétaires. Ainsi, dans les semaines qui viennent, nous allons renforcer le dispositif de garantie que le locataire peut offrir au propriétaire, notamment contre le risque de non-paiement voire contre celui de dégradation des lieux. Cette garantie couvre totalement le propriétaire, y compris dans le cas où, pour une raison ou une autre, il est amené à essayer d'expulser la personne qui occupait son logement. Bref, il faut être très ferme avec certains propriétaires, en accompagner d'autres, et comprendre leurs attentes sans jamais affaiblir les droits des locataires. Ces derniers sont aujourd'hui en position de faiblesse face aux propriétaires ; il ne faut pas les fragiliser davantage.

M. le président. La parole est à Mme Valérie Lacroute.

Mme Valérie Lacroute. Monsieur le ministre, comme nous l'avons encore vu dans la loi de finances pour 2018, en matière d'immobilier, le Gouvernement concentre les aides et les dispositifs fiscaux sur les zones dites tendues. Pourtant l'enjeu est de construire mieux sur tout le territoire. L'opposition systématique entre zones tendues et zones rurales continue à aggraver les disparités sur le territoire, ce qui a pour conséquence de rendre les villes de plus en plus attractives au détriment de nos territoires plus ruraux. Si les politiques publiques continuent à différencier ces aides sur le seul critère de pression de la demande, il y a un risque de décrochage et de paupérisation des zones dites détendues. Cependant ces dernières ont, elles aussi, besoin de renouveler leur parc immobilier afin de le rendre attractif et d'en améliorer la qualité.

Je suis élue du Sud de la Seine-et-Marne, un secteur où beaucoup de communes ne remplissent pas les critères pour bénéficier des avantages fiscaux ; ici aussi, nous devons pouvoir offrir des logements aux normes, sans amiante, bien isolés et accessibles à tous. Les élus locaux font face au vieillissement de la population et cherchent à retenir les jeunes couples pour dynamiser leurs secteurs. Or le parc collectif des années soixante est boudé des investisseurs et des locataires, et présente un taux de vacance supérieur à 10 %. Les mesures votées en loi de finances n'encouragent pas à la rénovation de ce parc. Ma question est donc la suivante : monsieur le ministre, que comptez-vous faire pour encourager la construction, mais aussi la rénovation de logements dans les zones rurales, dites non tendues, du pays ?

M. le président. La parole est à M. le secrétaire d'État.

M. Julien Denormandie, secrétaire d'État. Madame la députée, je suis très content que vous me posiez cette question car manifestement certaines réformes promues par le Gouvernement restent incomprises. Le dispositif du PTZ a été reconduit partout, y compris dans les zones B2 et C, dites détendues, pour une durée de quatre ans dans l'ancien et de deux ans dans le neuf.

Cependant, vous avez raison d'appeler l'attention sur la situation dans certains territoires ; à cet égard, les coeurs des villes moyennes font l'objet d'une attention toute particulière, avec un plan d'action très ambitieux – j'ose l'affirmer même si j'en suis le concepteur et le réalisateur – qui vise à rénover les centres-villes marqués par la dégradation du bâti, la délocalisation des commerces et le dépérissement de l'âme même de la ville. Au-delà des dispositions liées à l'activité économique, on a négocié avec Action logement l'investissement de 1,5 milliard d'euros dans la rénovation des logements des coeurs de ville, avec des appels à manifestation d'intérêt et des appels à projets à venir. Ainsi, madame la députée, la rénovation du logement en zone rurale nous apparaît essentielle. Le projet de loi qu'on propose, qui inclura des dispositions en ce sens, ne se concentre pas uniquement sur les zones tendues, mais concerne à la fois les zones tendues et détendues, notamment rurales, et vise à favoriser la construction du bâti et à en améliorer la qualité, du point de vue de l'efficacité énergétique ou de l'accès au numérique. J'en veux pour preuve l'accord historique qu'on vient de signer avec les opérateurs dans ce domaine.

M. le président. La parole est à Mme Isabelle Valentin.

Mme Isabelle Valentin. Monsieur le ministre, le plan logement du Gouvernement a pour conséquence la baisse des APL de 5 euros par mois pour 6,5 millions de bénéficiaires depuis le 1er octobre 2017. L'État se désengage et ce sont les seuls bailleurs sociaux qui devront assumer le coût de cette mesure. Mais votre Gouvernement ne compte pas s'arrêter en si bon chemin puisque la baisse des APL atteindra 24,50 euros mensuels par locataire en 2018, 36,75 euros en 2019 et presque 50 euros en 2020. L'État n'assumant pas ses responsabilités, les bailleurs sociaux seront contraints de répercuter cette baisse des APL sur le montant des loyers. Vous l'aurez donc compris, cette mesure est contestée par les acteurs du logement social.

Monsieur le ministre, les bailleurs sociaux vont subir des pertes financières importantes et devront faire face à une augmentation des cotisations au Fonds national des aides à la pierre, FNAP, et au gel des loyers. Pour essayer de les rassurer, votre Gouvernement affiche sa volonté de leur proposer des contreparties, mais celles-ci méconnaissent la réalité de nos territoires. Premièrement, rares sont les locataires à même d'honorer un supplément de loyer de solidarité, SLS. Deuxièmement, de nombreux offices publics de l'habitat de petite taille, proches du terrain, vont voir leurs fonds propres diminuer dangereusement à tel point que certains organismes risquent d'être absorbés par des bailleurs sociaux éloignés des préoccupations des territoires ruraux. Dans ma circonscription de Haute-Loire, qui compte quatre-vingt-deux communes, la baisse des recettes atteindra 12 % d'ici deux à trois ans. Troisièmement – je finirai par là –, les bailleurs sociaux devront inévitablement faire des choix : ils ne pourront pas à la fois rénover le parc existant, réhabiliter les logements anciens et engager de nouvelles constructions. On comprend mal, monsieur le ministre, comment vous allez concrétiser votre promesse de relancer la construction de logements en France.

Mes questions sont donc les suivantes. Quels moyens financiers l'État va-t-il investir dans la politique du logement ? Comment entendez-vous concrètement relancer la construction du logement social dans l'ensemble de nos territoires, de manière équitable et harmonieuse ?

M. le président. La parole est à M. le secrétaire d'État.

M. Julien Denormandie, secrétaire d'État. La réforme que nous défendons repose sur deux piliers. Elle vise tout d'abord à simplifier les normes et libérer les terrains. Certaines choses sont parfois ubuesques – c'est le qualificatif qui s'impose –, comme la fiscalité sur les plus-values immobilières : depuis toujours, l'on incite les propriétaires à garder leurs terrains plutôt qu'à les vendre car plus ils les gardent, moins ils auront d'impôts à payer par la suite. Une disposition a été votée dans le cadre du projet de loi de finances pour revoir la fiscalité des plus-values immobilières. Nous faisons également preuve d'une fermeté totale en ce qui concerne les recours abusifs. Nous accompagnons aussi les plus fragiles, par exemple en construisant 60 000 logements pour les étudiants et en mettant en place la garantie que j'évoquais tout à l'heure. Tel est le premier pilier.

Le deuxième pilier consiste à inciter à la construction. Notre réforme vise à donner plus à ceux qui construiront. S'agissant des bailleurs sociaux, il s'agit d'aider davantage à l'entrée, en favorisant la construction, plutôt que d'aider à la sortie. Contrairement à ce que vous avez indiqué – permettez-moi de rectifier votre propos –, les bénéficiaires des APL ne perdront pas un euro avec cette réforme. Les bailleurs sociaux affirment que c'est parce qu'ils supportent tout le coût de la réforme : mais demandez-leur quel est l'impact de l'accompagnement financier que nous leur assurons à l'entrée !

Certes, c'est plus compliqué, parce que cela nécessite de changer un certain nombre d'habitudes. L'avantage sera d'autant plus fort qu'ils construiront et rénoveront. Mais, in fine, l'objectif est bien de construire davantage, de rénover davantage. Sans doute est-ce plus compliqué, sans doute les bailleurs sociaux ne sont-ils pas tous d'accord mais certains le sont : nous avons signé un accord avec une partie d'entre eux pour cette réforme.

En tout état de cause, tous sont d'accord pour engager d'autres réformes, comme le regroupement qu'ils appellent aujourd'hui de leurs voeux, ou encore en matière d'accession sociale ou de nouvelle politique des loyers. Nous aurons l'occasion d'en discuter lors de l'examen du projet de loi : ces trois éléments y figurent.

M. le président. La parole est à M. Pierre Cordier.

M. Pierre Cordier. Avant de poser ma question, je souhaite revenir sur un élément qui me chagrine quelque peu dans votre démonstration, monsieur le secrétaire d'État. Siégeant au conseil d'administration d'un bailleur social depuis une quinzaine d'années, je trouve que vous mélangez un peu le fonctionnement et l'investissement – j'y reviendrai dans la question que je vais poser dans quelques instants. Les recettes issues des loyers alimentent le budget de fonctionnement du bailleur social ; or les mesures que vous évoquez ont trait à l'investissement, ce qui est différent. En termes budgétaires – tous les élus locaux présents dans cet hémicycle le savent bien et ont pu être troublés à vous entendre –, il ne faut pas confondre ces deux sections.

Après d'autres collègues, je souhaite évoquer les inquiétudes liées aux APL. Pour citer un cas concret, dans le département des Ardennes, dont j'ai l'honneur d'être l'élu, le premier bailleur social compte 12 500 logements, dont 10 282 sont occupés, les autres étant vacants pour des raisons techniques ou en raison d'un manque de demandes dans ce département qui connaît beaucoup de difficultés. Ce bailleur social perdra, chaque mois, 331 000 euros à la suite de la baisse des APL pour 6 502 familles. Sur un peu plus de 10 000 logements, 6 502 familles en effet touchent l'aide personnalisée au logement. Cela signifie clairement qu'il y aura 331 000 euros en moins pour rénover, aménager et améliorer les logements, même en tenant compte de la nuance que je viens d'apporter sur ce qui relève respectivement du fonctionnement et de l'investissement.

Par ailleurs, les bailleurs sociaux se voient soumis, au fil des ans, à des contraintes administratives de plus en plus draconiennes : diagnostics de performance énergétique, amiante et plomb avant toute nouvelle mise en location ; application stricte de la loi sur la mise en accessibilité. Depuis le 1er janvier 2018, les logements doivent également répondre à des normes énergétiques minimales pour être loués, alors que les bailleurs privés ne sont pas soumis à toutes ces obligations.

Je souhaite donc vous questionner encore sur la simplification et l'assouplissement concernant les bailleurs sociaux, même si vous avez apporté quelques éléments de réponse tout à l'heure. En zone très détendue, ce qui est le cas du département des Ardennes où 2 200 logements sont vacants, les bailleurs sociaux qui, ces dernières années, ont déjà appliqué des baisses de loyers devront-ils à nouveau les abaisser dans le cadre de la politique que vous menez ? Si oui, des compensations sont-elles prévues et lesquelles ? Où en sont les discussions sur une éventuelle péréquation entre les différents bailleurs sociaux ? Sera-t-elle suffisante pour leur permettre de continuer à investir afin d'éviter que le parc ne se détériore ?

M. le président. La parole est à M. le secrétaire d'État.

M. Julien Denormandie, secrétaire d'État. Je n'ignore absolument pas la différence entre le fonctionnement et l'investissement. En fait, il faut passer par le prisme du compte de trésorerie, lequel retrace les recettes et les dépenses.

Les soutiens financiers que nous apportons sont de différents ordres. Le premier, très classiquement, porte sur les dépenses des bailleurs sociaux, en regard de leurs recettes provenant des loyers. Il peut s'agir de dépenses de fonctionnement, de charges. Quand vous consacrez 3 milliards d'euros à l'amélioration de l'efficacité énergétique des bâtiments, ce sont autant de dépenses que vous économiserez une fois les travaux terminés. Quand vous bénéficiez d'un prêt in fine de 4 milliards d'euros à taux fixe – le prêt in fine permet de réaliser des aménagements, des réhabilitations à moindres frais –, vos charges s'en trouvent diminuées dans les mêmes proportions. Les quasi fonds propres ont également un impact direct sur le compte de trésorerie.

Enfin, un autre poste de dépenses est le remboursement de la dette. Comme le disait M. Stéphane Peu tout à l'heure, tout repose aujourd'hui sur le loyer d'équilibre ; or celui-ci n'est calculé que sur le remboursement de la dette. Faciliter le remboursement de la dette réduit les dépenses, tout allongement de la dette permettant, par définition, de payer des mensualités moindres.

M. Pierre Cordier. En capital et en intérêts !

M. Julien Denormandie, secrétaire d'État. Vous payez moins de capital et d'intérêts.

Pour répondre très clairement à votre question, vous avez raison : il faut retenir uniquement le prisme de la trésorerie. Il est certain que notre réforme est plus compliquée qu'une simple réduction – je me réfère encore une fois aux amendements dont nous avons discuté dans cette assemblée – du taux d'effort des allocataires. J'y étais totalement opposé : je pense que la bonne réforme consiste à accompagner davantage de constructions, sans que cela n'ait d'impact négatif pour les allocataires. Mais je vous l'accorde, c'est plus compliqué : il faut avoir l'énergie de mettre en place de nouveaux outils de financement à l'entrée, de nouvelles modalités d'aide à la construction.

Votre question comporte un deuxième point : la péréquation. Elle est essentielle, et elle a déjà été votée dans la loi de finances. Très complexe dans sa formulation, elle est assez simple à comprendre. Il existe plusieurs types de bailleurs sociaux : ceux qui accueillent beaucoup de bénéficiaires de l'APL et de personnes en difficulté, et les autres. Pour aider ceux qui jouent le plus le jeu – c'est-à-dire ceux ayant à l'esprit que dans « bailleur social », le mot « social » est celui qui compte le plus –, la péréquation a été établie de telle manière que, pour faire simple, les bailleurs accueillant dans leur parc un nombre de bénéficiaires des APL inférieur au nombre moyen de bénéficiaires en France subissent une péréquation négative, tandis que ceux qui en accueillent un nombre supérieur bénéficient d'une péréquation positive.

Autre élément : la fragilité ou non de l'opérateur, qu'il s'agisse d'un bailleur ou d'une société. Le fonds de péréquation a été voté en loi de finances. Reste à le mettre en place – les services s'y affairent.

M. le président. Nous en venons aux quatre questions du groupe Mouvement démocrate et apparentés.

La parole est à Mme Sarah El Haïry.

Mme Sarah El Haïry. Monsieur le secrétaire d'État, je souhaite vous interroger sur la problématique des logements vacants dans les zones tendues. Pour lutter contre ce phénomène, une taxe sur les logements vacants a été instaurée en 1998. L'assiette de cette taxe a été élargie en 2013 : elle vise désormais les logements vacants depuis plus d'un an dans les territoires de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant ainsi des difficultés sérieuses pour le logement dans l'ensemble du parc résidentiel. Du fait de cet élargissement, la taxe sur les logements vacants s'applique désormais dans 1 151 communes contre 818 en 1998.

Cependant, cette taxe ne semble pas suffisante. Selon l'INSEE, le nombre de logements vacants est en hausse et leur proportion sur l'ensemble des logements est passée de 6,9 % en 2009 à 7,9 % en 2014, puis à 8,3 % en 2016. Ce taux peut être beaucoup plus élevé, comme dans les quatre arrondissements centraux de Paris, où il peut atteindre jusqu'à 26 %. Or ces logements vacants ont de nombreux effets pervers sur le marché de l'immobilier, concourant ainsi à la forte augmentation des prix du locatif année après année. Selon l'Inspection générale des finances, 228 000 logements situés dans des zones tendues, où le marché demeure très tendu, seraient en situation de vacance durable, c'est-à-dire inoccupés depuis plus de deux ans, et pourraient être mobilisés.

Monsieur le secrétaire d'État, j'aimerais savoir s'il est envisagé d'augmenter la taxe sur les logements vacants, de la faire évoluer pour la rendre plus efficace ou encore de participer davantage au choc de l'offre souhaité par le Gouvernement pour lutter contre les loyers excessifs dans les zones tendues. Si l'on ajoute à ce phénomène celui d'Airbnb, je crains que l'offre attendue ne voie pas le jour dans les zones tendues – d'où ma question.

M. le président. La parole est à M. le secrétaire d'État.

M. Julien Denormandie, secrétaire d'État. Les logements vacants sont pour moi une obsession – le dire autre ment serait un euphémisme. Intellectuellement, si l'on considère qu'il y a 3 millions de logements vacants, environ 700 000 à 800 000 mètres carrés de bureaux vacants à Paris – autre problématique sur laquelle je reviendrai – et près de 2,5 millions de mètres carrés de bureaux vacants en Île-de-France, on ne peut que se dire qu'il faudrait changer cela du jour au lendemain.

Le problème est que cela est beaucoup plus compliqué qu'il y paraît. Quelles sont les solutions ? Nous avons tout expertisé et discuté, en collégialité, pour tenter de déterminer les meilleures solutions. Une première solution passe par la taxe sur les logements vacants : beaucoup ont essayé et, comme l'on dit, ils ont eu des problèmes. Cette taxe existe depuis longtemps et, manifestement, elle n'a pas réussi à changer les choses.

Aujourd'hui, la taxe sur les logements vacants est très élevée ; elle l'est même tellement qu'il n'est pas évident de continuer à l'augmenter. Quand elle atteint le niveau de la taxe d'habitation, c'est assez difficile à expliquer. Même si nous n'en avons pas débattu lors de l'examen de la dernière loi de finances, il ne faut rien s'interdire : nous pouvons très bien y travailler cette année en prévision de la prochaine loi de finances.

Deuxième élément : il faut comprendre pourquoi les propriétaires laissent leurs logements vacants. Il faut adopter une approche assez clientéliste si je puis dire : il faut aider les propriétaires qui ne louent pas un logement parce que celui-ci est insalubre et que le rénover leur coûterait trop cher. Il faut expliquer à ceux qui ne louent pas parce qu'ils préfèrent ne pas s'embêter avec un locataire en quoi les dispositifs de garantie lui permettent de louer en toute sécurité, tout en préservant l'ensemble des droits des locataires – ce point est essentiel.

D'autres aspects me paraissent également importants, tels que l'intermédiation locative : il faut arriver à convaincre des propriétaires de louer leurs logements au travers d'une association, celle-ci s'occupant de tout. C'est d'autant plus intéressant que ces associations louent à des personnes en situation de fragilité et créent la mixité sociale dont nous parlions tout à l'heure.

Les logements vacants sont un sujet essentiel et complexe. Les bureaux vacants sont un sujet tout aussi essentiel, peut-être tout aussi complexe. Nous ferons des propositions très concrètes dans le projet de loi sur le logement : nous aurons ainsi l'occasion d'en rediscuter.

M. le président. La parole est à M. Max Mathiasin.

M. Max Mathiasin. Le Gouvernement prépare un projet de loi sur le logement qui soulève certaines inquiétudes, en particulier parmi les bailleurs sociaux et les élus. Des ordonnances sont prévues sur plusieurs sujets mais il est nécessaire que les parlementaires que nous sommes puissent s'exprimer sur les axes prioritaires de la réforme visant à développer la construction, à améliorer l'aménagement du territoire et à favoriser la mixité sociale.

Dans le secteur du logement social, le Gouvernement veut aller vers le regroupement des bailleurs sociaux, au nombre de près de 800 actuellement. C'est pour lui une question d'efficacité des politiques publiques. Les regroupements entraîneront des économies de structure mais les bailleurs sociaux devront trouver de nouvelles sources de financement, comme le recours à des fonds privés ou la vente de logements. Sur ce point, je souhaite que nous allions vers une meilleure sécurisation et une généralisation du système de location-accession.

En ce qui concerne la réduction du nombre de bailleurs sociaux, le Gouvernement envisage-t-il des regroupements par territoires précis, par nombre de logements, par types d'organismes ou en fonction d'autres critères ? Ces regroupements seront-ils rattachés aux collectivités locales ? Un régime particulier sera-t-il applicable aux départements d'outre-mer, qui ne comptent que peu de bailleurs sociaux ?

M. le président. La parole est à M. le secrétaire d'État.

M. Julien Denormandie, secrétaire d'État. La réforme du logement social comporte quatre éléments : la réforme financière, dont nous avons parlé ; l'accession sociale, à savoir comment favoriser la vente à un certain nombre de locataires ; la revue des politiques de loyer ; enfin, le regroupement des bailleurs sociaux.

La quasi-totalité des acteurs, qu'il s'agisse d'offices, de sociétés ou de structures, quelle qu'en soit la forme juridique, appellent désormais ce regroupement de leurs voeux. Se pose maintenant la question des critères du regroupement : ils seront discutés lors de l'examen du projet de loi sur le logement. Aujourd'hui, nous n'avons rien établi puisque nous attendons les discussions qui se tiennent en ce moment même dans le cadre de la conférence de consensus, à laquelle participent plusieurs parlementaires, ainsi que celles qui se tiendront lors du débat parlementaire.

Il existe trois axes principaux. Le premier consiste à envisager des regroupements en fonction du nombre de logements ; intuitivement, cela peut paraître séduisant mais je pense que cela ne tient pas suffisamment compte de la spécificité des territoires.

Deuxième axe : peut-on faire des regroupements non pas en fonction du nombre de logements mais en fonction de périmètres territoriaux ? Est-il logique par exemple qu'au niveau d'une intercommunalité, il existe plus de deux ou trois bailleurs sociaux ? La question se pose.

Troisième axe : quoi qu'il en soit, quelle définition adopter qui permette dans tous les cas de tenir compte des spécificités territoriales ?

Aujourd'hui, contrairement à ce qu'on a pu lire à droite et à gauche, aucune décision n'a encore été prise quant aux critères de regroupement des bailleurs. En revanche, un process de discussion est en cours avec les élus locaux et les parlementaires pour déterminer quels devraient être les meilleurs critères : doivent-ils être fondés sur le nombre de logements ou sur la sphère géographique, sachant qu'il faut parvenir à prendre en considération les spécificités territoriales ? C'est un des éléments inscrits à l'ordre du jour de la conférence de consensus et, en tout état de cause, le Gouvernement en décidera avec le Parlement dans le cadre du projet de loi qui sera débattu dans les prochaines semaines.

M. le président. La parole est à M. Jean-Luc Lagleize.

M. Jean-Luc Lagleize. Monsieur le secrétaire d'État, ma question comporte trois volets et porte essentiellement sur l'article 55 de la loi SRU qui fixe des obligations de construction de logement social pour certaines communes.

Tout d'abord, je souhaiterais savoir comment le Gouvernement entend accompagner les communes de moins de 3 500 habitants – de moins de 1 500 habitants en Île-de-France – afin d'éviter que, du jour au lendemain, une fois le fameux seuil de population franchi, ces communes ne puissent plus autoriser que la construction de logements sociaux sur leur territoire, et ce pendant plusieurs années. À cet égard, serait-il possible de renforcer considérablement le dialogue entre les communes et les préfectures pour que des plans d'accompagnement et de transition soient mis en place bien en amont du franchissement de ce seuil de population, de façon que les communes puissent bâtir des plans de développement intelligents intégrant progressivement dans leur trajectoire un vrai parc social tout en continuant à construire des logements privés ?

Ensuite, j'aimerais savoir comment le Gouvernement entend soutenir certaines communes, pourtant zélées dans l'application de la loi SRU, qui se retrouvent soumises du jour au lendemain à un arrêté préfectoral de carence et se voient infliger des sanctions financières, à la suite de modifications du mode de calcul de l'inventaire contradictoire réalisé par les services de l'État : je pense notamment à des communes comme celles de Pechbonnieu et Castelmaurou dans ma circonscription, qui ont constaté une baisse de logements locatifs sociaux qui ne leur est pas imputable.

Enfin, alors que se déroule actuellement la conférence de consensus sur le logement et que les discussions sur le futur projet de loi sur l'évolution du logement et l'aménagement numérique sont ouvertes, j'aimerais connaître les intentions du Gouvernement quant à l'adaptation aux réalités de terrain de nos communes des principales dispositions de la loi SRU, notamment son article 55.

M. le président. La parole est à M. le secrétaire d'État.

M. Julien Denormandie, secrétaire d'État. Monsieur le député, s'agissant de l'accompagnement, je rappelle que la loi égalité et citoyenneté prévoit déjà une exemption de l'obligation fixée par l'article 55 durant les trois premières années suivant l'entrée dans le dispositif. Mais, vous le dites vous-même, c'est trop court. C'est pourquoi il faut essayer d'anticiper, compte tenu de l'évolution démographique, si possible trois ans en amont pour disposer d'un laps de temps de six ans, afin de voir avec les représentants de l'État sur le territoire, notamment les préfets, comment l'État peut travailler avec les acteurs locaux en leur disant : « Inévitablement, dans les trois ans, vous allez dépasser le seuil, et donc dans six ans vous devrez respecter les obligations de la loi SRU. Travaillons d'ores et déjà en amont dans la perspective de cette échéance et commençons à faire avancer les projets. »

Quant au deuxième volet de votre question, visant à savoir si les sanctions sont partout appliquées de la même manière, je vous réponds évidemment que non. En même temps, c'est compliqué ; j'en veux pour preuve, je le disais tout à l'heure, que sur la période 2014-2016, parmi les quelque 650 communes reconnues comme ne respectant pas la loi SRU, seules 270 ont fait l'objet d'un arrêté de carence, lequel donne lieu ensuite à des sanctions.

J'en viens au troisième point que vous évoquez : quel devenir pour la loi SRU et, plus précisément, comment parvenir à ce qu'elle tienne compte des spécificités territoriales ? J'ai une conviction profonde : la loi SRU est fondamentalement bonne pour assurer la construction de logements sociaux en France. Ayant dit cela, je sais évidemment que certaines caractéristiques territoriales, certaines réalités de terrain, rendent à l'évidence trop courte l'échéance de 2025. La question est de savoir s'il faut apporter de la flexibilité au dispositif de l'article 55, avec le risque que beaucoup considèrent, s'il y a de la flexibilité, qu'il vaut mieux lever le pied et construire moins, ou s'il faut conserver la même fermeté que jusqu'à présent. La question n'est pas tranchée. Le projet de loi logement ne prévoit pas à ce stade de modifications de la loi SRU. Nous pourrons en débattre lors de son examen.

M. le président. Nous en arrivons à la dernière question, posée au titre des députés non inscrits.

La parole est à Mme Emmanuelle Ménard.

Mme Emmanuelle Ménard. Monsieur le secrétaire d'État, nous avons eu l'occasion tout à l'heure d'aborder avec le ministre de la cohésion des territoires le plan Action coeur de ville qui comporte des mesures allant évidemment dans le bon sens pour les villes moyennes. Mais si, dans le même temps, le Gouvernement prend des mesures qui sont autant de mauvais coups pour ces villes, souvent en grande difficulté, à quoi bon un nouveau plan d'aide ? Or c'est bien de cela qu'il s'agit.

Je vais reprendre l'exemple de Béziers, ville que je connais bien et qui est à l'image de bien d'autres. Ma ville, classé en zone B2, j'ai déjà eu l'occasion de vous le dire mais je vais tout de même vous le répéter, va perdre le bénéfice de la loi Pinel. Le dispositif y concernait pourtant plus de 80 % des logements construits, lesquels trouvaient des locataires sans aucune difficulté. C'est dire s'ils répondaient à une réelle demande. Vous nous aviez laissé entrevoir des solutions et entendre que certaines villes classées en zone B2 pourraient bénéficier d'exceptions. Qu'en est-il, monsieur le secrétaire d'État ? Avez-vous pu avancer sur ce dossier ?

Autre motif d'inquiétude : certains offices publics d'HLM sont en difficulté – celui de Béziers vit sous perfusion de la Caisse des dépôts. Or ils doivent aujourd'hui faire face à une baisse de leurs revenus du fait de la décision du Gouvernement d'amputer leurs loyers. Cela pourrait se traduire par l'impossibilité pour eux de supporter les investissements nécessaires afin d'entretenir ou de développer leur parc de logements. Pourtant, cela n'empêche pas l'État d'imposer à une ville comme la mienne un quota de 25 % de logements sociaux contre 20 % jusqu'à présent, tout en lui expliquant qu'elle ne doit pas en construire dans les quartiers de la politique de la ville… Or nous en avons trois. Comment, monsieur le secrétaire d'État, le ministère compte-t-il s'y prendre pour mettre fin à ces injonctions contradictoires ?

Enfin, selon l'avant-projet de loi ÉLAN, il est proposé, pour ce que le texte appelle « les grandes opérations d'urbanisme », que ce ne soit plus les maires mais les intercommunalités aux postes de commande. Une fois de plus, votre ministère veut dépouiller les élus les plus proches des citoyens des véritables pouvoirs de décision. C'est un mauvais porté à la démocratie communale et à l'ensemble de la démocratie locale sous prétexte d'opérations d'envergure. Pouvez-vous, monsieur le secrétaire d'État, me rassurer également sur ce dernier point ?

M. le président. La parole est à M. le secrétaire d'État.

M. Julien Denormandie, secrétaire d'État. Madame la députée, vous comprendrez que je sois en total désaccord avec certains points de votre question, notamment quand vous dites que notre gouvernement n'aiderait pas le monde rural. Arrêtons de caricaturer, arrêtons d'opposer zones urbaines et monde rural.

Mme Emmanuelle Ménard. Ce n'est pas ce que j'ai dit.

M. Julien Denormandie, secrétaire d'État. Ces sept derniers mois, j'ai passé des centaines d'heures avec tous les opérateurs de téléphonie mobile pour que cette fracture territoriale, dont pâtit avant tout le monde rural, cesse enfin. Et quand nous élaborons un plan comme Action coeur de ville, c'est avant tout dans l'objectif de développer les villes secondaires, notamment en milieu rural. Le meilleur service à rendre au monde rural, c'est d'arrêter cette caricature avec, d'un côté, les urbains, de l'autre, les ruraux. Les deux vivent ensemble et notre action vise à ce que chacun de ceux qui vivent dans le monde rural ait les mêmes chances que ceux qui vivent dans le monde urbain.

Au regard des différents dispositifs existants, oui, le plan Action coeur de ville est terriblement ambitieux : 1,5 milliard d'euros seront consacrés à la rénovation de logements et d'installations. Le dispositif PTZ est reconduit dans toutes les zones, y compris les zones B2 et C. Le seul dispositif à ne pas l'être, c'est le dispositif Pinel dans ces zones, ce qui, à l'échelle nationale, ne représente que 6 000 logements par an. Mais, je le répète, c'est le seul. Nous avons reconduit tous les autres, pour une durée beaucoup plus longue qu'auparavant. Mais, là aussi, il faut être dans la juste mesure et prendre en compte les spécificités des territoires. Il y a ainsi des villes situées en zone peu dense mais pour lesquelles il faut construire du logement, notamment en centre-ville, dans une perspective de rénovation, et il y en a d'autres, situées aussi dans des zones peu denses, qui ont besoin de logements en périphérie. Le ministre et moi-même avons bien conscience de cela et nous sommes attelés au sujet.

Enfin, s'agissant des droits des élus locaux, notamment ceux des maires, il y a un point qui n'a jamais figuré dans les textes tant notre conviction la plus profonde en fait une évidence, et n'a donc que peu donné lieu à débat ici : il est impossible d'agir sans les maires en matière de construction. C'est pourquoi le permis de construire, par exemple, est laissé à leurs mains. Jacques Mézard et moi avons très vite eu la conviction la plus forte qu'il ne serait pas possible d'envisager un projet de construction contre l'avis d'un maire. Tous ceux qui proposent de transférer la délivrance des permis de construire au niveau de l'intercommunalité selon nous se trompent car on ne mène pas un projet de construction sans l'accord du maire.

Mme Emmanuelle Ménard. En effet.

M. Julien Denormandie, secrétaire d'État. Je profite de cette réponse à la dernière question pour vous remercier toutes et tous de cette séance de questions-réponses. J'espère avoir été clair dans mes réponses. (Applaudissements sur les bancs des groupes REM et MODEM.)

M. le président. La séance de questions sur la politique nationale du logement est terminée.


Source http://www.assemblee-nationale.fr, le 18 janvier 2018

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